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ABRIENDO LAS PUERTAS AL CONOCIMIENTO.

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Algunas diferencias entre la Propiedad Horizontal y las Urbanizaciones con Control de Acceso

Algunas diferencias entre la Propiedad Horizontal y las Urbanizaciones con Control de Acceso

Por: Dra. Margarita García Cárdenas

Junta de Directores, asociación de residentes; dos conceptos que la mayoría de las personas inmediatamente equiparan con la propiedad horizontal. Pero estos conceptos no son sinónimos uno del otro.

Como funcionan depende de si la propiedad está sometida a la Ley de Condominios o si en vez, la propiedad está gravada con servidumbres en equidad, también conocidas como restricciones de construcción. La diferencia entre estos dos conceptos de planificación urbana es bien importante al considerar, por ejemplo, que derechos tienen los titulares cuando adquieren una edificación en un nuevo desarrollo…. [continuar leyendo]

Fuente: Revista Entérate, Asociación de Condominios de Puerto Rico
Marzo 2011

Conoce los Derechos y Responsabilidades al Comprar en Condominio en Puerto Rico. Seminario de 3 horas. [leer más...]

 

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Seminario: Derechos y Responsabilidades al Comprar en Condominio

Titulares de condominios
Miembros de juntas de directores de condominios
C
orredores y vendedores de bienes raíces
Personas interesadas en tema

Seminario de 3 horas de duración

Derechos y Responsabilidades
al Comprar en Condominio

Te gusto un condominio y compraste una unidad…

¿Sabias que…
existen condiciones restrictivas?
los gastos del condominio se sacan a base de por porciento de participación?
tu techo es el piso del vecino?
aunque no uses la cancha tienes que pagar por su mantenimiento?

Conoce los derechos y responsabilidades al comprar en un condominio.

Ven y entérerate de esto y mucho más.

Para información, llama hoy.

Sylvia Realty Instituto de Bienes Raíces
Abriendo las puertas del conocimiento.
787-613-1319  ~  787-292-1319

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Mejorar la cobranza de los gastos del condominio

ALGUNOS TIPS PARA MEJORAR LA COBRANZA DE LOS GASTOS DEL CONDOMINIO

Por Enrique Herrera Silla, Abogado

Aunque no existe una fórmula mágica para hacer desaparecer el atraso en el pago de gastos de condominio por parte de algunos propietarios, a continuación, nos permitimos sugerir algunas medidas que generalmente dan resultados positivos para rebajar la deuda de gastos de condominio en las comunidades de Propiedad Horizontal.

1-La Junta de Condominio debe velar por que la administradora envíe mensualmente la copia de la planilla o recibos de gastos de condominio a todos los propietarios. En la actualidad, además de entregarse en cada apartamento o local, puede remitirse vía correo electrónico.

2-Debe publicitarse en la comunidad el estado financiero del Edificio, lo cual  contribuye a comprender y aceptar la necesidad y obligación de pagar los gastos de condominio. Esto incluye una lista con el estado de morosidad, la cual recomendamos elaborarla omitiendo los nombres de los copropietarios, con indicación del número de apartamento o local.

4-Del mismo modo, en forma periódica puede hacerse del conocimiento público la identificación de los copropietarios que se encuentran al día con el pago de gastos del condominio. Esta iniciativa contribuye a que los alagados continúen con su puntualidad y haya otros que quieran ponerse al día para tener este  reconocimiento.

5-La Junta de Condominio debe crear comisiones conformadas por sus propios miembros u otros copropietarios de reconocida solvencia moral, con el fin de que se efectúen visitas personalizadas a los morosos. Sugerimos que estas visitas se realicen con un ánimo conciliatorio y pedagógico.

6-La Administradora y/o la Junta de Condominio deben comunicarse en forma escrita con los copropietarios morosos para exigirles su obligación de pagar la deuda atrasada.

7-Recomendamos colocar en cartelera -luego de agotados los pasos antes enunciados- 

8-Pasar a los morosos con mayor atraso a un Escritorio Jurídico o abogado con conocimiento en el manejo de cobranza de gastos de condominio.   una notificación dirigida a la comunidad en general, en la cual se pida a los copropietarios morosos, ponerse al día con la deuda en un término perentorio, advirtiendo que pasado ese lapso, la cobranza será puesta en manos de abogados.

No queremos dejar de recordar que medidas contra propietarios morosos como el corte de agua, prohibición de uso de algunas áreas comunes, etc., aunque parecieran justas, carecen de base legal y pudieran crear problemas adicionales a la Junta de Condominio o Administradora.

Fuente: EnriqueHerrera.com.ve

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¿Qué es la propiedad horizontal?

¿QUÉ ES LA PROPIEDAD HORIZONTAL?

Por Enrique Herrera Silla, Abogado

La Propiedad Horizontal, también llamada propiedad dividida por pisos o apartamentos, entre otras denominaciones, es una propiedad especial que se constituye exclusivamente sobre edificios o inmuebles divididos en apartamentos o locales que pueden ser aprovechados independientemente.

La Propiedad Horizontal surgió como consecuencia del enorme crecimiento demográfico, lo cual obligó a un mayor aprovechamiento del espacio urbano y a buscar fórmulas jurídicas que rompieran con la premisa jurídica de que el dueño del terreno lo es también de todo aquella construcción que sobre él se levante, y que nos dibuja la verticalidad de la propiedad en los terrenos. En este nuevo régimen, la propiedad se encuentra repartida o distribuida “horizontalmente” en los pisos o plantas que conforman el inmueble o edificio que se trate.

La Propiedad Horizontal tiene como principal característica que en ella coexisten dos clases de derecho de propiedad: Un derecho de propiedad individual sobre el apartamento o local, denominado parte privativa, y un derecho de propiedad colectivo o de la comunidad que conforma el edificio, sobre las áreas comunes de toda la construcción, el cual está basado en las alícuotas o porcentajes de participación de los deberes y derechos de la comunidad establecidos en el Documento de Condominio.

En este tipo de construcciones y por mandato de la ley, deberá haber un  colectivo que organice y dirija la manera de administrar los gastos de mantenimiento del edificio así como el mantenimiento o mejora del mismo. Este grupo está conformado por la asamblea general de copropietarios, por la junta de condominio y por el administrador del edificio. Para que en un inmueble exista legalmente la propiedad horizontal, previamente debe de haberse redactado y presentado en la oficina de registro inmobiliario el Documento de Condominio y su respectivo Reglamento. En estos documentos se señalan, entre otras circunstancias, la intención del constructor del edificio de destinarlo a la venta por apartamentos o locales, el uso que va a dársele a los mismos, las características de la construcción del edificio, su tamaño, número de pisos, cuántas personas conformarán la junta de condominio, los bienes que conforman las áreas comunes, régimen de convocatoria y realización de las asambleas, normas de convivencia, etc.

Por último, y para mí lo mas resaltante de este tipo de propiedad, son las relaciones de interdependencia, de vecindad y de solidaridad que nacen en este sistema, sin las cuales, resulta imposible su permanencia en el tiempo.

 

Fuente: EnriqueHerrera.com.ve

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Ojo al comprar en un condominio o “walk-up”

Ojo al comprar en un condominio o “walk-up”

por Francis Ortiz Toro de Doral Mortgage
publicado en El Nuevo Día Construcción

Cada banco es responsable de certificar y desarrollar su propio listado de condominios aprobados.

 

¿Está considerando comprar o refinanciar en un condominio o “walk-up”? Pues es necesario que esté al tanto sobre los requisitos y documentos que necesita el condominio para que pueda ser certificado de acuerdo a los requisitos de los inversionistas.

Como parte de un esfuerzo y estrategia de las casas de inversiones Fannie Mae, Freddie Mac y FHA, éstos delegaron a los bancos hipotecarios la responsabilidad de revisión de todos los requisitos que necesitan los proyectos para ser certificados. Cada banco es responsable de certificar y desarrollar su propio listado de condominios aprobados.

Al momento de tomar la decisión de comprar o refinanciar debe hablar con la oficina de ventas si es proyecto nuevo; y en propiedades existentes con la Asociación de Condominios, quienes deben facilitarle la información que tiene que entregar al banco. Cada caso de inversión tiene sus requisitos. Estos son algunos de los más importantes de acuerdo a los productos de financiamiento:

Requisitos en préstamos Conforming Fannie Mae & Freddie Mac:

• La Asociación de Condominio/Propietarios debe tener al menos el 10% de sus ingresos presupuestados designados en un fondo de reserva de capital para reemplazo y fondos suficientes presupuestados para el deducible del seguro. Muchas de estas asociaciones mantienen reservas y presupuestos operacionales insuficientes, por lo que son no conformes.

• No más del 20% del total del espacio puede ser para uso comercial.

• No más del 15% por ciento del total de unidades puede estar en moratoria (más de 30 días vencidos y pendientes) de sus pagos de cuota de asociación de condominio.

• Seguro de Propiedad (“hazard insurance”) debe cubrir el 100% del costo de reemplazo; el deducible no debe exceder el 5% del “face amount” de la cubierta, debe incluir seguro de inundación si aplica.

• Ninguna entidad o persona puede poseer más de 10 unidades en el mismo condominio.

• Condo “check list” (este documento es provisto por el banco)

Requisitos en préstamos FHA:

• Si el nombre del condominio no está en el listado de FHA, la administración del condominio deberá suministrar al banco todos los documentos requeridos por FHA para certificar el condominio.

 

Requisitos en préstamos Non-Conforming:

• Condo “check list” (este documento es provisto por el banco)

 

¿Por qué debería mi asociación darle atención a estos requisitos que exigen los inversionistas? Las juntas de condómines o los administradores designados deben proveer los documentos e información arriba descritos a los titulares de los apartamentos. Al ser dueño de un apartamento, también eres dueño de un porcentaje de la totalidad del condominio y tienes derecho a estos documentos.

Le recomendamos mantenerse informado y participar de las reuniones de titulares. Esta información la puedes compartir con la Junta de Condómines para que éstos puedan asegurarle de cumplir con los requisitos antes expuestos. Recuerde que su apartamento es parte del condominio y cualquier deficiencia o mal manejo puede afectar su inversión.

Fuente:  Ojo Construcción –  ElNuevoDia.com

 

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Fondo de reserva y otros fondos utilizados en los condominios

Fondo de reserva y otros fondos utilizados en los condominios

Por Enrique Herrera Silla, Abogado

En casi todos los condominios es usual que en los gastos mensuales  se cobren, adicionalmente, montos destinados a cubrir necesidades actuales o futuras de la comunidad. Estas “cuentas”, son denominadas en la práctica  “fondos”.   Así, tenemos  los fondos de prestaciones sociales, el fondo inicial, los fondos de trabajo o para obras en ejecución y el fondo de reserva.

Realmente, en la ley de Propiedad Horizontal no hay ningún artículo que mencione o trate de estos fondos de manera directa; sin embargo, el artículo 18 de esta ley, establece que la administración de los condominios corresponde a la Asamblea de Propietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador, y siendo la administración una actividad  relacionada directamente con las finanzas y la economía, es lógico concluir que la creación de estos fondos, tengan su fundamento en el contenido de este artículo.

Otro aspecto básico que debemos conocer es la distinción que hay entre cada uno de estos “fondos”:

Fondo de prestaciones sociales: es la cuenta que se crea para cubrir los pasivos o deberes laborales, los cuales  deben ser pagados a los trabajadores cuando la ley lo exija o cuando finalice la relación laboral. Se crea con aportes periódicos  mensuales.

Fondo inicial: es el que generalmente crea el constructor o promotor del inmueble, -aunque puede ser creado por la propia comunidad-, para sufragar los gastos ordinarios del condominio. Es un aporte único y como la palabra lo indica es un pago que se efectúa al inicio de la existencia del inmueble, para cubrir los gastos que se efectúen mensualmente.

Fondo de trabajo: es una cuenta que se crea para cubrir contingencias u obras, previamente acordadas por la comunidad; en la generalidad de los casos tienen una finalidad específica. Para la creación de este tipo de fondos es necesario que haya una justificación, es decir un trabajo previsto, que el mismo se haya acordado conforme a la ley, es decir, si es una mejora con la aprobación de una asamblea con el 75% del acuerdo de los propietarios y en cualquier caso, previamente debe haberse realizado un estudio y haber solicitado varios presupuestos que a su vez deben haber sido evaluados y discutidos por la comunidad de propietarios.

Fondo de reserva: es una cuenta creada para cubrir gastos comunes extraordinarios o eventuales de la comunidad. Como su nombre indica, constituyen las reservas económicas o financieras del condominio. Generalmente se desvirtúa  y  termina siendo utilizado por la administración para cubrir los gastos comunes ordinarios, debido a la morosidad de  algunos propietarios. Esta situación puede traer como consecuencia en la práctica, la eliminación del fondo de reserva.

Cualesquiera de los fondos antes descritos deben ser creados mediante decisión de la asamblea general  de propietarios, y debe indicarse el porcentaje a cobrar para crearlos y en algunos casos, su tiempo de duración y cuantía.

Esta decisión de asamblea puede omitirse si en el Documento de Condominio o en su respectivo Reglamento se contempla la creación de estos fondos.

Fuente: http://www.enriqueherrera.com.ve

 

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Actualmente Puerto Rico tiene una gran necesidad de Administradores de Condominios y el Instituto Sylvia Realty te capacita. Curso Administración de Condominios y Control de Acceso, descripción…

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Espacio para el reciclaje -Ley 76 del 2011

Ley obliga a condominios y ‘walk-ups’ a proveer espacio para el reciclaje

Publicado por Mi Puerto Rico Verde, mprv.com, el 5 de junio de 2011

Descargue la Ley Núm 76 del 21 de mayo en formato pdf

Una ley que ordena a los condominios y complejos tipo ‘walk-ups’ proveer un área destinada al recogido de reciclaje, fue aprobada por el gobernador Luis Fortuño hace unos días.

La Ley Núm. 76 fue presentada el 21 de mayo como el Proyecto de la Cámara 980, y añade un subinciso al Artículo 11 de la Ley Núm. 104 del 25 de junio de 1958, conocida como la Ley de Condominios, a los fines de “establecer como elemento común general un lugar para colocar recipientes para reciclaje.”

El inciso lee como sigue: “Se consideran elementos comunes generales necesarios, no susceptibles de propiedad individual por los titulares y sujetos a un régimen de división forzosa, los siguientes: (1)… (2)… (3)… (4)… (5)…

espacio para reciclaje(6) El área destinada para colocar recipientes para el reciclaje de desperdicios sólidos, disponiéndose que será obligatoria la colocación de recipientes para la ubicación de los materiales reciclables, salvo cuando no haya espacio disponible para ser dedicado a área para la colocación de recipientes de reciclaje, en cuyo caso el Consejo de Titulares, la Junta de Directores o el Agente Administrador notificará de ese hecho, por escrito, entregado personalmente, por correo certificado o mediante correo electrónico, al Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor. El Secretario podrá, a su discreción, investigar la veracidad de la información notificada, y, si a su juicio no se justifica lo informado, podrá requerir el cumplimiento de lo dispuesto en este subinciso. En caso de que la parte afectada no concuerde con la decisión del Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor de hacer cumplir con lo dispuesto en la Ley, ésta podrá solicitar un Proceso de Vistas Administrativas, según la Ley de Procedimiento Administrativos Uniforme.”

Sin embargo, la ley no expone o define el mínimo de contenedores de reciclaje, el volumen ni los tipos según los diferentes materiales reciclables que cada condominio o ‘walk-up’ debe proporcionar y los cuales el municipio o empresa concernida puede o debe recolectar.

Se espera que la ley entre en vigor en seis meses.

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Comprar una casa o apartamento, ¿cómo decido?

COMPRAR UNA CASA O APARTAMENTO, ¿CÓMO DECIDO?

por Planificadores Hipotecarios de Oriental

Para muchos de nosotros comprar una vivienda es uno de los momentos más significativos de nuestras vidas. Sin embargo, decidir qué tipo de vivienda deseamos adquirir no siempre es tarea fácil. Afortunadamente, hoy día tenemos la ventaja de contar con una extensa gama de proyectos de vivienda los cuales están diseñados para amoldarse a cualquier gusto y necesidad, tales como urbanizaciones abiertas o con control de acceso, condominios, “walk-ups” y los conocidos ‘town-houses’. Si tu dilema radica en que no logras decidir cuál de las opciones de vivienda te conviene más, aquí te brindamos algunas claves que te pueden ayudar a tomar esta importante decisión.

Primero, toma tu tiempo. Comprar una vivienda, en la mayoría de los casos, es una inversión a largo plazo. Por lo tanto, comienza por evaluar cuidadosamente tus necesidades y lo que desearías tener cerca. A continuación, algunas de las preguntas que debes considerar antes de tomar la decisión de comprar una vivienda.

  • ¿Se encuentra la propiedad en una zona segura?
  • ¿Qué tan cerca está la vivienda de mi trabajo, escuela, guardería o centros de salud?
  • ¿Ofrece la vivienda un espacio cómodo para todos los ocupantes?
  • ¿En qué condiciones se encuentra la propiedad?
  • ¿Está la propiedad localizada cerca de una autopista ruidosa?
  • ¿Hay algún terreno vacío cerca que constituya un riesgo a que se construya algo que no sea de mi agrado?
  • ¿Está la propiedad localizada en un área susceptible a deslizamientos de tierra, inundaciones y otros efectos atmosféricos?
  • ¿Tengo mascotas o animales?
  • ¿Cuánto espacio para estacionamiento necesito?

Comprar Casa o Apartamento

  • ¿Me interesa tener un jardín o patio?

Otro punto que no debes pasar por alto es el tipo de comunidad que buscas. Tanto las casas como los condominios ofrecen un estilo de vida particular. Al elegir uno u el otro, contempla el lugar en donde te sientas cómodo/a, que cumpla con tus exigencias y tu estilo de vida. También, piensa en tus planes futuros y si la residencia resulta útil para tus propósitos. Por ejemplo, si en tus planes está tener una oficina desde tu hogar, considera una vivienda en la cual puedas crear un espacio productivo.

Si decides comprar en un condominio o complejo, aparte de indagar sobre las condiciones de la propiedad, existen otros criterios que debes tomar en cuenta. Vivir en un condominio requiere cierto acoplamiento. Esto se debe a que en este tipo de vivienda los vecinos viven bastante próximos unos de otros y por lo general, estos complejos se rigen bajo una serie de reglamentos aplicables a todos los residentes que pueden llegar a ser bastante rigurosos.

Al comprar una propiedad en un condominio o complejo se requiere de una mensualidad para el mantenimiento de las áreas comunes del edificio. Dentro de este pago se suele incluir una póliza de seguros que cubre los riesgos de la propiedad común. Es por esto que es importante que investigues sobre la salud financiera de la asociación del condominio, y las reglas que mantienen. Esto te informará si el edificio tiene récord de buen mantenimiento, si existen cuentas atrasadas o si la asociación tiene una demanda judicial en su contra. De igual modo, es importante saber sobre el trabajo que ejerce la junta de directores, ya que en caso de que surja algún problema es necesario contar con personas comprometidas con el bienestar de las facilidades y de los residentes.

Aquí algunas preguntas claves al comprar en un condominio o complejo:

  • ¿Qué tan estable es la comunidad? Es decir ¿hay muchos apartamentos a la venta o para alquiler?
  • ¿Cómo se determina la cuota mensual y qué cubre?
  • ¿Cuántos fondos de reserva tiene la asociación de propietarios?
  • ¿Los demás residentes están contentos con el complejo y existe algún malestar?
  • ¿Cuándo fue la última vez que se hicieron mejoras al edificio?

Independientemente de la decisión que tomes, asegúrate de orientarte sobre todos los aspectos de la vivienda. De esta manera podrás tomar una decisión sabia y crear el estilo de vida ideal para ti.

Fuente: ElPrestamo.com

 

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Beneficios que ofrece vivir en un condominio

Beneficios que ofrece vivir en un condominio

Por Jorge Barbosa
Publicado en VivoOk.com
Diciembre 2010

Son muchas las personas que optan por un apartamento, ya sea por el precio, localización o por el poco mantenimiento que requiere vivir en este tipo de residencia. Por ejemplo, el residente de un apartamento no se tiene que preocupar por mantener una piscina, un patio, un jardín o darle mantenimiento a la estructura física. Usualmente, el residente paga una cuota mensual que va destinada a estos trabajos.

Además, los apartamentos en condominios ofrecen diferentes modelos y tamaño. Este tipo de residencia ofrece una opción para aquellas personas que desean vivir solas en apartamentos pequeños, mientras que los apartamentos tipo penthouse ofrecen suficiente espacio para familias y otras comodidades adicionales.

Los condominios no sólo ofrecen diferentes tipos de residencia, también muchas de estas comunidades ofrecen excelentes áreas recreativas que te permiten disfrutar las actividades en comunidad. Además, muchos condominios, por la altura y la forma que están construidos ofrecen hermosas vistas, las cuales podrás disfrutar diariamente desde la comodidad de tu casa.

Pero antes de decidirte vivir en un condominio, debes saber que éstos se rigen por reglamentos estrictos que son aplicables a todos los residentes. Por eso te recomiendo que antes de tomar una decisión te informes sobre las reglas que están en vigor y que éstas no sean un inconveniente en tu vida diaria.

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