por Yasmín Colón Colón
Recientemente, el gobernador firmó la Ley 169 del 9 de agosto de 2016, o “Ley de Ayuda al Deudor Hipotecario”. El proyecto de ley surgió a raíz de las actuaciones depredadoras de los acreedores hacia miles de familias puertorriqueñas que tienen deudas hipotecarias sobre su residencia principal y que, por diversas razones, se han atrasado en los pagos.
En Puerto Rico existen aproximadamente 20,000 propiedades en proceso de ejecución de hipoteca. En 2015, 4,459 residencias fueron ejecutadas, siendo el año con mayor cantidad de ejecuciones en los últimos ocho. Y se espera que para el 2016 esta tendencia continúe.
Por disposiciones de ley y reglamentarias federales existe el programa de mitigación de pérdidas o “loss mitigation”. Mediante este programa, el acreedor hipotecario debe proveerle al deudor alternativas de mitigación de pérdidas, que incluyen:
a. Plan de Pago para cubrir los atrasos del préstamo.b. Modificación de los términos originales del préstamo. Esta alternativa puede incluir extender la fecha de vencimiento, modificar el principal, reducir la tasa de interés o reducir el pago mensual.
c. Moratoria para establecer un plan temporero que permite realizar pagos menores o suspender los pagos, por un periodo de tiempo determinado.
d. Venta previa a ejecución hipotecaria (Short sale) para cancelar la deuda hipotecaria por un balance menor al total adeudado.
e. Entrega voluntaria el título de la propiedad.
Las normas federales establecen que el acreedor debe asistir al deudor en el proceso de cumplimentar la solicitud de mitigación de pérdidas. Sin embargo, la experiencia de los deudores en este proceso es que no reciben del banco la ayuda necesaria para poder completar los requisitos de documentación, volviendo el proceso en uno oneroso que puede resultar en una denegación de la mitigación de pérdidas. La denegación del proceso de “loss mitigation”, debe conducir, entonces, al inicio de un proceso de ejecución de la hipoteca.Sin embargo, la práctica prevaleciente de estos acreedores es que, aunque el deudor se encuentre en el proceso de cualificación del programa de mitigación de pérdidas, los abogados del banco inician procesos legales de demanda en cobro de dinero y ejecución hipotecaria. Esta práctica, conocida como dual tracking, es abusiva y debe repudiarse.
La Ley aprobada tiene como propósito el evitar que el acreedor hipotecario comience las gestiones de demanda de cobro de dinero y ejecución de hipoteca, sin antes haber culminado el proceso de cualificación para el programa de mitigación de pérdidas en hipotecas sobre la residencia principal de un deudor. Esto es independientemente de la cantidad adeudada o del tiempo que haya transcurrido sin que el deudor hipotecario haya hecho algún pago.
La Ley dispone, además, que en caso de que el acreedor hipotecario haya comenzado el proceso legal ante los tribunales, una vez reciba el formulario solicitando mitigación de pérdidas y los documentos requeridos para la evaluación del caso, debe paralizar el proceso legal. Durante el proceso de mitigación de pérdidas, el acreedor hipotecario tampoco podrá negarse a aceptar pagos parciales a la hipoteca.
Resta ver la reacción de los acreedores hipotecarios a esta nueva Ley, que entrará en vigor 60 días después de su aprobación. Una persona razonable puede pensar que le conviene más al acreedor hipotecario llegar a un acuerdo con el deudor y, de esa manera, asegurar que la propiedad se mantenga en buenas condiciones. Sin embargo, la experiencia señala en la dirección contraria, por la cantidad de ejecuciones de hipoteca que se presentan y el aumento del inventario de propiedades reposeídas, aunque finalmente terminen abandonadas y vandalizadas.
El pasado 5 de agosto se aprobó nueva legislación que enmienda la Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces y la Profesión de Corredor, Vendedor y Empresas de Bienes Raíces, estableciendo nuevas disposiciones relativas a la renovación y desactivación de la licencia de corredor o vendedor de bienes raíces.
