¿Puede un corredor de bienes raíces realizar una compraventa y originar un préstamo hipotecario?
La comisionada de Instituciones Financieras, Natalia Zequeira, advierte sobre el riesgo de conflictos éticos y doble comisión de la práctica que gana terreno en Puerto Rico
Si se ha topado con un corredor de bienes raíces y este le indica que también puede originar su préstamo hipotecario, esa práctica no está prohibida en Puerto Rico, pero no necesariamente es adecuada por lo que comienza a crear inquietud al interior del sector de bienes raíces y financiamiento en entidades no depositarias en la isla.
En parte, ello responde a que en los pasados años, han ganado popularidad en la isla, las promociones de agencias que reclutan corredores de bienes raíces para que obtengan la licencia de Originador de Préstamos Hipotecarios (MLO, en inglés), con el fin de que estos puedan cobrar por ambos servicios (la gestión de corredor de bienes raíces y la gestión de originar el préstamo hipotecario) en una transacción.
De acuerdo con la comisionada de Instituciones Financieras (OCIF), Natalia Zequeira Díaz, actuar como corredor de bienes raíces y originador hipotecario es legal en Puerto Rico, pues las leyes que regulan a los corredores de bienes raíces y a los originadores de préstamos hipotecarios no prohíben que una persona haga ambas funciones en una misma transacción de compraventa.
Pero la práctica no es recomendable subrayó Zequeira Díaz.
“Aunque no es una práctica ilegal, no es una práctica avalada”, indicó Zequeira Díaz.
“Lo que la OCIF exhorta, ya que no está expresamente prohibida la práctica, es que como quiera haya una división de roles y que esa no sea la norma, porque entendemos que (la persona) puede tener un conflicto de interés procesando hipotecas. Encima de eso, se añade la preocupación de la doble compensación”, abundó.
En Estados Unidos, esta práctica, conocida como negocio dual, o dual business, en inglés, es común y ahora, a pesar de las diferencias en el mercado inmobiliario, se ha popularizado en Puerto Rico.
Una fuente envió a este diario una promoción de un originador hipotecario en la que buscaba reclutar a corredores de bienes raíces para que se certifiquen como MLO y “recibir una comisión adicional del financiamiento”.
El mensaje tenía un enlace hacia la agencia estadounidense Mortgage BrokerX, entidad que ofrece cursos de unas cinco semanas para la certificación de originador hipotecario a un costo de $300.
“Aunque nosotros replicamos la gran mayoría de la normativa federal, la prioridad debe ser garantizar la transparencia y la sana administración de estas entidades hipotecarias”, insistió la comisionada.
¿Qué dice la ley en Puerto Rico?
El abogado financiero Rafael Ferreira Cintrón señaló, empero, que ningún intermediario debe actuar como agente en más de una función en la misma transacción.
Asimismo, citó el Artículo 31, Actos o Prácticas Proscritas, de la Ley 10-1994, también conocida como la “Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces y la Profesión de Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raíces en Puerto Rico”, en el que se precisa que se prohíbe “cobrar comisión a más de una parte en una transacción, salvo el caso en que las partes así lo acuerden”.
“El corredor estaría cobrándole al vendedor que usualmente es su cliente y al mismo tiempo al comprador que necesita la hipoteca para comprar. Totalmente inaceptable por la incompatibilidad de funciones”, indicó Ferreira Cintrón a El Nuevo Día.
En tanto, Zequeira Díaz destacó que las acciones de los corredores de bienes raíces no están bajo la jurisdicción de la OCIF. El sector de bienes raíces es regulado por la Junta de Corredores, Vendedores y Empresas bajo el Departamento de Estado.
El presidente de la Junta de Corredores, Miguel A. Mercado, prefirió no emitir declaraciones sobre el particular.
La práctica de dual business está prohibida en los bancos comerciales -Banco Popular, FirstBank y Oriental Bank-, debido a los conflictos que puede generar en los procesos de evaluación de riesgos o underwriting en esas instituciones, explicó la funcionaria.
“En los bancos comerciales, la normativa federal expresamente lo prohíbe. En los bancos hipotecarios es donde se puede ver este rol dual y le solicitamos a la industria transparencia y claridad para evitar un conflicto ético”, dijo Zequeira Díaz.
Por consiguiente, la duplicidad de roles -bienes raíces y originador hipotecario- podría estar sucediendo en Puerto Rico a través de bancos hipotecarios que podrían ser miembros de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA, en inglés) capítulo de Puerto Rico.
“Hemos observado que algunos oficiales hipotecarios que también son corredores de bienes raíces canalizan los casos a colegas dentro de la misma oficina, pero esto sigue representando un riesgo ético”, sostuvo Zequerira Díaz.
Por su parte, el director ejecutivo de la MBA, Ricardo Negrón, mantuvo la misma postura de la OCIF sobre la “percepción indebida” de ejercer doble rol en una misma transacción hipotecaria, por lo que convocarán a distintas agencias a un foro que se llamará “Ética para Todos”.
“La idea es mitigar y orientar a las personas para que la creatividad no exceda y violente lo correcto. Vamos a convocar a diversos sectores”, dijo Negrón.
Entre las entidades que participarán del foro de capacitación a profesionales del sector se encuentran la OCIF, MBA, Junta de Corredores de Bienes, Corporación Pública para la Supervisión y Seguro de Cooperativas de Puerto Rico (Cossec), la Junta de Evaluadores y también se espera la participación del Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO).
“Desde una perspectiva institucional, debemos fortalecer las salvaguardas para evitar que esta práctica, aunque común en otras jurisdicciones, erosione la confianza en el sistema financiero local”, subrayó entretanto la comisionada de la OCIF.
Autor: Efraín Montalbán Ríos. Artículo publicado en ElNudevoDia.com el 7 de mayo de 2025