¿Interesado en vender o comprar una propiedad?

¿Interesado en vender o comprar una propiedad?

La tasación es una opinión sobre el valor de una propiedad realizada por una persona licenciada por el Departamento de Estado, como lo es un tasador. Mediante el proceso de tasación, el tasador recoge información y reconcilia la data relevante a la propiedad durante los últimos seis o doce meses.

“Obtener una tasación es primordial tanto para el propietario como para el comprador o vendedor de una propiedad porque recoge todas las características y condiciones del mercado, que son factores que influencian la determinación del valor de la propiedad. De esta manera, el consumidor estará mejor informado”, dijo Natalie Barnecett, gerente de producto de FirstBank. “La tasación nos sirve como un instrumento de negociación a la hora de comprar o vender una propiedad. Al vendedor le conviene saber el valor de su vivienda antes de ponerla a la venta. Asimismo, beneficia al comprador porque puede ajustar el precio de su oferta a valor real de la vivienda en el mercado.

tasacionEl tasador analiza las características físicas de la unidad que lo llevan a una conclusión de valor lógica y clara para el cliente. Dependiendo del tipo de préstamo y transacción que esté realizando, este proceso incluye un análisis de las ventas comparables y listas de propiedades similares dentro del mercado donde ubica la residencia.

“Una tasación nos ayudaría a actuar con mayor conocimiento sobre la propiedad y las características de la misma, lo cual nos llevaría a actuar -en la mayoría de los casos- de una forma más prudente a la hora de tomar una decisión tan importante. Lo mismo es aplicable a la hora de vender o realizar mejoras sustanciales a la propiedad”, añadió.

“Al remodelar una propiedad, es recomendable que se consulte con un tasador antes de realizar una mejora sustancial a la propiedad”, recomendó la ejecutiva. “En este caso, la tasación puede ser realizada asumiendo que las mejoras ya fueron completadas por lo cual el cliente tendría una mejor idea de cuánto sería su inversión en la propiedad y cuánto aumentaría el valor de la misma después de la remodelación”.

En los últimos años, agencias federales como Fannie Mae, Freddie Mac, Veteranos y HUD están solicitando a los tasadores incluir una forma 1004MC, que obliga al tasador a realizar un estudio adicional o más detallado de las listas de propiedades puestas a la venta y ventas comparables del vecindario, para hacer un análisis más profundo sobre la situación específica en el mercado.

Artículo publicado en construccion.elnuevodia.com el 1 de marzo de 2018

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La Compraventa

La compraventa

Al comprar una casa, necesitas un acuerdo, el contrato de compraventa. Este establece las reglas básicas para la compraventa, el precio de venta y los términos de la transacción tales como: el título de propiedad legal, financiamiento, inspecciones, información del vendedor y asignación de los costos de liquidación.

“El contrato de compraventa es la herramienta legal que vincula a las partes en la transacción. Generalmente protege a cada una de las partes, asegurando un título claro, un hogar que cumpla con los estándares del comprador y la transferencia de fondos apropiada”, dijo Wilma Soto, vicepresidenta auxiliar y gerente de la región metro de FirstMortgage. Varios elementos esenciales en la tramitación del financiamiento de una compraventa son:

1. Precualificación- Permite identificar la cantidad del préstamo hipotecario para la cual eres elegible y evaluar distintos escenarios que te permitirán enfocarte en las propiedades que están dentro de tu capacidad adquisitiva, antes de buscar una propiedad. “En First Mortgage puedes hacer tu precualificación en cualquiera de nuestras sucursales o en la página de precualificación al instante, accediendo a 1firstbank.com”, comentó Soto.

2. Tasación– Instrumento de negociación a la hora de comprar, refinanciar o vender. Recoge un análisis de las ventas comparables y listas competitivas dentro del mercado donde ubica la residencia. Aplicable a la hora de realizar mejoras sustanciales a la propiedad.

3. Puntuación de crédito o “credit score”– Es uno de los factores que más influye al determinar el tipo de financiamiento que una institución financiera te otorga, la tasa de interés que ofrecerá y las garantías que requerirá como parte de la transacción. La puntuación fluctúa desde 350 puntos en su nivel inferior, hasta los 850 puntos, en su punto máximo.

4. Solicitud de préstamo– Existen varias alternativas de financiamiento en el mercado. Para determinar cuál te conviene, adjunta toda la documentación pertinente. En casos de compraventa se incluye el contrato, y evidencia de la opción entregada (cheque cancelado o “escrow” con el vendedor o realtor).

5. “Loan estimate”– Una estimación de los términos de la transacción propuesta para que el prestatario determine si continúa con la transacción. Se entrega tres días hábiles después de la presentación de su solicitud de préstamo.

6. “Closing disclosure”– Ofrece detalles claros sobre los cargos del préstamo para que el consumidor entienda los costos de la transacción. El consumidor debe recibir una copia por lo menos tres días hábiles antes del cierre.

7. Gastos de cierre– Por lo general los gastos de cierre no se incorporan al financiamiento de la propiedad y dependen de la cantidad del préstamo.

a. El vendedor debe pagar: La comisión de los agentes de bienes raíces (si aplica), los honorarios de la compraventa, sellos de la escritura original de la compraventa, honorarios, sellos y comprobantes, entre otros.

b. Al comprador le corresponde pagar: La tasación, honorarios, sellos y comprobantes de la escritura de hipoteca, sellos y comprobantes de la copia certificada de la escritura compraventa, estudio de título, “plot plan”, entre otros.

 

Artículo publicado en construccion.elnuevodia.com el 2 de febrero de 2018

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10 Errores comunes de los Asesores Inmobiliarios

 

Podemos aprender de lo errores cometidos por nuestros errores como agente inmobilario o por los cometidos por otros agentes inmobiliario, y podremos superarlos si realizamos un esfuerzo especial por no cometerlos.

1. Empezar a promover un inmueble sin convenio firmado. (Si no tienes un documento firmado por el propietario de la casa que se va a promover, en donde se establezca la forma de trabajar de la Agencia Inmobiliaria, donde esté establecido el precio de la propiedad y el pago de los servicios, no has acabado de captar la casa, ocupamos terminar el trabajo con la exclusiva.

2. Tomar pésimas fotografías. (Una vez captada la propiedad es muy importante platicar con el dueño acerca de la limpieza de la vivienda en el tiempo que se esté promoviendo el inmueble y acordar una fecha para acudir a tomar las fotografías que ya quedaran para la promoción en la páginas de internet, hay que tener mucho cuidado que no aparezcan personas, sanitarios sucios o descubiertos o cocinas llenas de sartenes y comida. Recuerden la primera impresión jamás se olvida.

3. No tomar los datos de los prospectos. (Existen Asesores Inmobiliarios que son muy buenos escuchando al cliente y en asesorarlos, pero que creen, no toman los datos del interesado y con esto lo unico que estan haciendo es trabajar sin un plan de ventas, es necesario y recomendable tener un sistema que nos permita organizar a todos nuestros prospectos para poder dar un seguimiento y así poder medir también nuestro trabajo.

4. Agendar cita y olvidar capturarla en tu Agenda Personal. (Sabemos que como asesor tenemos demasiadas cosas en la mente y demasiado trabajo, sin embargo nunca debemos de olvidar que todo lo que hacemos es para el único fin de tener nuestra agenda llena de citas ya sea para CAPTAR o para MOSTRAR propiedades, si como asesor olvidas una cita quedarás muy mal con tus clientes y habrá quien no quiera saber mas de los servicios que brindas.

5. No conocer la propiedad, o la ficha técnica completa de la propiedad que estás promoviendo. (Es muy importante saber información fresca o bien estar actualizados de lo que estamos ofreciendo en venta, en caso contrario vas a quedar mal con el cliente ( comprador ) y al no poder aclarar las dudas de la situación legal de la vivienda, ya de inicio estas dando un mal servicio, y luego resulta que al querer hacer la cita de separación te das cuenta que la propiedad ya se encontraba separada o que no entra en el tipo de crédito del comprador.

6. Captar una propiedad sin haber hecho un estudio de valor de la misma. (No se trata de captar por captar, eso habla muy mal de asesor, y aparte solo estaremos llenando nuestra página web con propiedades invendibles. Asesor, es muy importante que ASESOREMOS al cliente de cuanto es el valor real de su propiedad antes de firmar cualquier exclusiva y esto lo podemos hacer ofreciéndole al dueño un estimado de valor llamado también PRE-AVALUÓ para que el y nosotros estemos cocientes de como se están manejando los valores de propiedades en la zona de acuerdo al mercado actual.

7. Recibir la llamada y no escuchar al cliente. (Hay asesores que se quedaron en la época de las ventas del llamado MEROLICO (parlachin), esto actualmente ya no es así, es muy importante que al recibir la llamada, primero escuches la información que requiere el interesado, le proporciones únicamente la información requerida y después lo asesores de acuerdo a su tipo de crédito, zona de interés y presupuesto.

8. Olvidar dar seguimiento a nuestra agenda diaria y solo trabajar con lo que vaya saliendo. (Es muy importante todos los días abrir nuestra agenda electrónica, o nuestra agenda de apuntes para poder dar seguimiento a los clientes anteriores que nos solicitaron información de alguna propiedad y confirmar si les llego la información de la casa de su interés, o bien si desean acudir a la cita para mostrarles el inmueble, en caso contrario, se debe volver a re agendar una llamada para continuar con el seguimiento del cliente, siempre y cuando sea un buen prospecto y este realmente interesado.

9. Agendar citas sin haber pre calificado perfil del cliente. (Ya escuchaste al interesado, lo asesoraste, le diste el seguimiento y agendaste la cita, y crees que ya has hecho lo correcto pues te recuerdo que hay que pre calificar al cliente, antes de agendar la cita debes asegurarte de que sea sujeto a crédito y que esté interesado en adquirir la vivienda en un tiempo de máximo de 2 meses, de los contrario solo estarás siendo asesor de recorridos por la ciudad.

10. Dejar de venderte como asesor. (debemos saber que un asesor debe estar siempre muy presentable, vestimenta limpia y agradable, zapatos limpios, traer siempre en la cartera nuestras tarjetas de presentación para ofrecerles a nuestros clientes vendedores, clientes compradores y porqué no, a nuestros conocidos o gente externa que desee de nuestros servicios.

 

Publicado en GerenciaRedBlog.com el 25 de junio de 2015

¡Disfruta el mundo fascinante de Bienes Raíces en Puerto Rico!

Así que, tienes tu licencia de corredor o vendedor de bienes raíces. ¿Y ahora qué?
En el Instituto hemos diseñado varios seminarios para los corredores y los vendedores que se inician en el negocio de bienes raíces.
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Profe, ese corredor no sabe nada

Profe, ese corredor de bienes raíces no sabe nada
por M. Sylvia Torres, Directora del Instituto Sylvia Realty

La Profesora Sylvia Torres responde al público sus preguntas y dudas sobre bienes raíces. Si le gusta lo que lee, desea expresar su comentario o tiene una pregunta o duda sobre bienes raíces, escríba a la Profesora Torres.

 

Sylvia: Buenos días, Sylvia Realty Instituto de Bienes Raíces

Señora: Hola, ¿es Sylvia, La Profesora? Le habla la señora Isabel Guillén viuda de Altamonte. La llamo porque me dijeron que usted sabe. Oiga yo quedé viuda de mi amado esposo Ricardo de la Cruz Altamonte Rivera y me dejó mi casita en un terrenito aquí en San Francisco, ¿usted sabe dónde es esto, donde yo vivo? Bueno déjeme explicarle mi casita tiene 6 habitaciones, 6 baños y mi difunto esposo le puso un ascensor para que yo estuviera cómoda. Tiene una piscina para adultos, una para mis nietos y un gazebo con barra y todo. Tengo una cuerda de terreno. Bueno olvídese. Estoy super bien puesta porque así lo quería el difunto,  ¡Que Dios lo tenga en la Gloria!  Hasta ahí usted va entendiendo, ¿verdad?

Sylvia: Si, la entiendo doña Isabel.

Doña Isabel: No me diga doña Isabel, dígame señora Altamonte, porque así es que honro a mi esposito.

Sylvia: Perdóneme, señora Altamonte.  ¿En qué la puedo ayudar?

Señora Altamonte:  Oiga, yo contraté a un Corredor de Bienes Raíces para que me venda mi casa. Este muchacho me lo recomendó mi primo el Dr. Casablanca.  Pero ese corredor no sabe nada, déjeme decirle es un muchacho simpatiquísimo y guapísimo, pero no-sa-be-na-da.

Sylvia: ¿Y qué le pasa con él?

Señora Altamonte: Bueno, yo le pido que me dijera cuánto vale mi casa para ponerla a la venta y él me dice que no le puede poner precio a la casa porque él no es  tasador. ¿Pero no se supone que él me diga el precio y así me ayuda a venderla bien en su justo precio?

tasador-de-propiedadesSylvia: Bueno, señora Altamonte. El está en lo correcto, él no es Tasador, para poner valor a su inmueble. Para ayudarla a establecer un precio por su vivienda necesita un evaluador profesional, un Tasador. Un tasador es un Evaluador profesional de bienes raíces, es una persona que luego de la correspondiente investigación y estudio determina el valor de los bienes inmuebles utilizando teorías, procedimientos y enfoques reconocidos por tratadistas, autoridades y jurisprudencia que verse sobre la materia y sea aplicable localmente. Este profesional tiene una licencia que ofrece el estado, lo que le quiero decir es que tiene autorización para hacer ese tipo de evaluación. También lo rige la Junta Examinadora de Evaluadores Profesionales de Bienes Raíces en el Estado Libre Asociado de Puerto Rico.

Señora Altamonte: ¡Ah, pero tengo que pagar!

Sylvia: Si claro, pero sabe algo; ese dinero es el mejor invertido porque la ayuda a saber el valor en el mercado de su propiedad y asi a la hora de vender podrá poner un precio donde ambas partes se beneficien, usted y el comprador.

Señora Altamonte: Bueno, ¿y qué tu me aconseja?

Sylvia: Señora Altamonte, le recomiendo que llame al corredor y le diga que la ayude a buscar un tasador para que le tase la casa y deje al corredor venderla.  De esa forma todos ganan.

Señora Altamonte: Ok, voy a hacer eso y mil gracias por orientarme. Ya estoy más clara. Se lo agradezco porque estaba media enredá. ¡Ah, Sylvia, me puede llamar por mi nombre, Isabel! Ya somos de confianza.

Sylvia: Gracias Isabel, Dios la cuide y muchas bendiciones

Señora Altamonte: Mija, que Dios te pague todo esta orientación.

Sylvia: Amén

 

Sylvia Realty Instituto de Bienes Raíces
“Abriendo las puertas al conocimiento.”

Somos una institución educativa certificada ofrecemos clases a distancia:

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Yes, there is a field called Financial Therapy

Yes, there is a field called Financial Therapy
by Mara Liz, Founder & Financial Coach

And it has nothing to do with crunching numbers…

If money was your lover, how would you describe your relationship with it? Chaotic, under control, love-and-hate?

You may not have thought about it like this, but we all have a relationship with money.

The problem is that it is largely unconscious and it drives our money behaviors.

We used to hunt for food. Now we hunt for money. Just as the absence of food triggers fears and anxieties, money does too.

There is a field called Financial Therapy/Money Coaching and I want to tell you about it.

  • It is not about how much money you have
  • It is not about crunching numbers
  • It is not about having a great financial plan

It is about understanding why you handle money the way you do and why it triggers you the way it does.

Money Coaching

Money Coaching is a modality of Financial Therapy.

It helps people understand and become more present to their patterns and behaviors around money.

It follows a step-by-step process that provides you with a complete map and understanding of your unconscious money patterning.

You learn how you are hardwired around money, how these patterns manifest in your life, how they are impacting you, and which present the most challenges.

With this new understanding and awareness in place, you can then move beyond your unconscious “operating system” and build a new, healthy, conscious and empowered relationship with money.

About Money Coaches

Our intention as Money Coaches is to help transform the individual and the collective consciousness around money through education, awareness, and empowerment.

We facilitate this through one-on-one coaching, couples coaching, workshops, and talks.

If you want to learn more about Money Coaching and how it can serve you, your relationship and/or your organization, you can schedule a complimentary 20-minutes consultation here.

P.S. “Until you make the unconscious conscious, it will direct your life and you will call it fate” ~ Carl Jung

 

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Las verjas, límite a su propiedad o no ver al vecino

Las verjas, ¿para poner límites a su propiedad o para no ver al vecino?
por M. Sylvia Torres, Directora del Instituto Sylvia Realty

¿Cuántas veces hemos escuchado a la gente hablar de poner una verja porque no quiere nada que ver con el vecino?

Erróneamente se entiende que esto hará que el vecino no se meta con usted, que no mire, que no esté pendiente de lo que usted tiene en la casa y mil razones personales más. No obstante, en realidad las verjas es para establecer límites a la propiedad: es un asunto de colindancia.

Una verja hace muchas “funciones”, entre ellas lo separa del vecino, encierra su propiedad y usted puede tener control de su patio. Controla quien entra y quién sale, además puede crear un bello jardín.

También puede desmerecer su vivienda, todo depende de su construcción. Si está bien construida y cumple con la Administración de Reglamentos y Permisos y su Reglamento #4 esto puede representar un beneficio para usted ahora y a largo plazo. Para ello debe saber lo siguiente:

  • La altura permitida en patios delanteros: una altura máxima de 6’-6”, siempre y cuando parte de la verja que exceda de 3’-3’ consista de un enrejado o paño de bloques ornamentales cuya parte sólida no exceda de un veinticinco por ciento (25%) de su área.
  • La altura permitida en patios laterales o posteriores: una altura no mayor de 6’-6”

Importante: Si la verja queda en terrenos del vecino que la construyó, deberá obtener su autorización para empañetarla. Si el vecino no le autoriza el acceso para hacerlo, sepa que tiene otras opciones entre ellas el acudir al Tribunal de Primera Instancia.

 

Imagen: los vecinos, cortesa de dibujosa.com

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