… el corredor de bienes raíces tiene la obligación de orientar al comprador sobre la necesidad y conveniencia de hacer una inspección física de una propiedad por un perito debidamente certificado dentro de una transacción de bienes raíces, según establece la Ley Núm. 93 de 16 de mayo de 2006?
Ley Núm. 93 de 16 de mayo de 2006,
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por Javier Marina
Después de mucho oír hablar de la crisis de las subprime, vamos a empezar por explicar qué son en realidad los créditos subprime.
Primero hay que contestar a la pregunta ¿qué es subprime? “Subprime” es un término inglés que significa algo así como “por debajo de lo óptimo” y que proviene de los E.E.U.U, donde a este tipo de créditos también se les conoce como créditos B-paper, near-prime o second chance. Son un tipo de préstamo que se caracteriza por ser menos exigente con la solvencia o la capacidad de devolver los pagos que tienen las personas a las que van dirigidos, de hecho el término subprime califica esa solvencia como “por debajo de la óptima”. Los créditos subprime abarcan una variedad de instrumentos de crédito que incluyen las hipotecas subprime, los préstamos de coche subprime o las tarjetas de crédito subprime, entre otros, auque los más comunes son las llamadas hipotecas subprime.
Mediante las hipotecas subprime, las personas con dificultad para obtener un crédito en los bancos o cajas de ahorros acuden a otras instituciones de crédito, o a determinados bancos que las admitían en Estados Unidos, y, a pesar de no disponer de avales, mediante otras propiedades, o avales personales de alguien que responda en caso de impago, pueden acceder a un préstamo.
Las hipotecas subprime suelen tener un tipo de interés de hasta un 5% o más sobre el tipo de interés habitual en el mercado para los préstamos hipotecarios, intentando así cubrir el riesgo de impago. En un principio, son muy beneficiosas para ambas partes: el sistema crediticio y el particular, porque permiten acceder a una vivienda a más personas, y a su vez generar más riqueza. El problema viene cuando los tipos no acompañan, suben y vuelven a subir y la morosidad aparece como punta de un iceberg, porque además recordemos que no existen avales, por eso Bernanke (el presidente de la Reserva Federal estadounidense) estaba tan preocupado y reitera su preocupación por la morosidad.
Actualmente, el consenso entre los periodistas y los analistas financieros es utilizar menos la expresión sub-prime y cambiarla por “préstamos non-prime” que significa lo mismo (ya se ha demostrado que no es que tengan baja solvencia, es que la tienen nula) pero sin dar imagen de inferioridad (“sub”) o de defectuosos a quienes lo han solicitado. Ahora va a ser cuestión de nombre …
Fuente: http://www.todoprestamos.com
Recuerde, su informe de crédito puede ser su pasaporte a la realización de sus sueños. Es importante conocer la información que contiene su informe ya que puede prevenir o corregir cualquier error inadvertido.
El informe de crédito resume la actividad crediticia de una persona a lo largo de un determinado periodo de tiempo. Pretende recoger la totalidad de las deudas que mantiene esa persona con aquellas empresas que reportan sus transacciones crediticias a las agencias que preparan estos informes.
“Es una herramienta importante con que cuentan las instituciones financieras a la hora de determinar el tipo de financiamiento que otorgarán a un cliente, la tasa de interés que le ofrecerán y las garantías que requerirán como parte de la transacción”, dijo Linda C. Colón, primera vicepresidenta de Producción de FirstMortgage. “Para el cliente representa su carta de presentación ante la entidad financiera por lo que es importante conocerlo y cerciorarse que la información que contiene es verídica y fiel a la realidad”.
Además de reflejar el historial de pagos del cliente, el informe de crédito contiene información sobre incidentes tales como sentencias civiles y embargos reportados durante los pasados siete años, así como peticiones de quiebra radicadas por el consumidor en los pasados 10 años. “Éste ofrece al consumidor la opción de conocer su puntuación de crédito (“Credit Score”) y mide la calidad de su crédito. El mismo se produce mediante un modelo estadístico que analiza numerosas variables del expediente de crédito y produce una puntuación, que generalmente fluctúa entre 350 y 850”, comentó Colón.
“Mientras más alta la puntuación mejor se considera la calidad del crédito del consumidor y por tanto de menor riesgo para la institución financiera que evalúa su solicitud de crédito. Una puntuación baja representa el escenario contrario”, señaló el ejecutivo. “Es a base de esa estimación de ‘riesgo’ que la entidad financiera determina el producto que ofrecerá al cliente, incluyendo el tipo de interés que cobrará y hasta la cantidad del financiamiento que está dispuesta a ofrecer”.
“Hay acciones que afectan nuestro historial de crédito”, destacó Colón. “Las más frecuentes y dañinas son la tardanza frecuente en los pagos, ya que toma 24 meses restaurar el crédito dañado por pagos tardíos. También, mantener las tarjetas de crédito al máximo o sobre su límite, la búsqueda excesiva de nuevas fuentes de crédito, asumir muchas deudas nuevas en un corto tiempo y mantener más cuentas de crédito rotativo, tales como las tarjeta de crédito, que préstamos con plazos y pagos fijos, entre otras”.
Recuerde, su informe de crédito puede ser su pasaporte a la realización de sus sueños. Es importante conocer la información que contiene su informe ya que puede prevenir o corregir cualquier error inadvertido. TransUnion, Equifax y Experian, son las agencias más reconocidas que ofrecen este tipo de informe. El consumidor tiene derecho a un informe de crédito anual gratuito, lo puede solicitar a través de annualcreditreport.com.
Fuente: El Nuevo Día Construcción
Un corredor de bienes raíces o realtor te brindará apoyo para que el proceso se te haga más fácil y requiera menos de tu tiempo.
por Oriental Financial
publicado en El Nuevo Día Construcción
Necesitas una casa más grande. Ya sea porque tu familia creció, tienes un mejor trabajo o porque simplemente quieres vivir en otro lugar. Llegó el momento de moverte a otra propiedad que cumpla con tus expectativas y necesidades actuales. Si eres como la mayoría de las personas que no pueden tener dos hipotecas, debes preparar un plan para poder hacer realidad tu meta.
Poner tu casa a la venta es una tarea grande y hasta complicada. Tienes que considerar tus prioridades y prepararte. Este paso financiero conlleva muchos detalles y responsabilidades. Por eso es importante evaluar cuán beneficiado saldrás a la hora de vender para que ese sobrante te ayude a adquirir tu nuevo hogar.
Es recomendable que contrates los servicios de un corredor de bienes raíces o un ‘realtor’ debidamente licenciado para que te asista en este proceso. Este personal experto cuenta con las herramientas necesarias para ayudarte a comprender la situación del mercado donde se encuentra tu propiedad, resaltar las ventajas y beneficios de tu propiedad y mercadearla de inmediato.
El siguiente paso es comenzar a ver opciones de propiedades que se ajusten a tus necesidades. Vender tu casa antes de cerrar la compra de la casa nueva te puede crear un gran problema. Si compras la casa nueva sin haber vendido la vieja también puede ser un problema si tu situación financiera no es cómoda.
Para evitar esta confusión es importante que estipules por escrito las fechas en los contratos. En el contrato también se pueden poner cláusulas de escape: uno de los mejores consejos es especificar que la compra está sujeta a la venta de tu vivienda actual.
Hay algunas investigaciones que te pueden ayudar mucho para que realices una buena transacción. Antes de decidir el precio de tu casa, evalúa cuánto vale en el mercado a base de las ventas comparables del área. Un asesor hipotecario te puede ayudar en este aspecto porque los bancos cuentan con varios sistemas especializados con datos del mercado de venta de propiedades, lo que constituye un buen punto de partida.
Otra alternativa es hablar con un tasador o con un ‘Realtor’ o corredor de bienes raíces.
Una vez tengas esta información, analiza las condiciones en las que se encuentra tu casa. Ponte en el lugar del comprador: ¿qué ventajas y desventajas tiene?
A partir de ahí podrás estipular un precio que sea justo por las condiciones y el mercado. Recuerda que si tu intención es vender la propiedad con mayor prontitud y pones un precio fuera del mercado se te hará más difícil venderla e incluso atraer compradores potenciales.
Debes estar preparado para ser flexible con el precio, evalúa cuán rápido quieres vender tu propiedad por el precio justo.
Si optas por contratar un corredor de bienes raíces, siempre es recomendable hablar con varios para escoger la mejor opción. Este profesional te brindará apoyo para que el proceso se te haga más fácil y requiera menos de tu tiempo.
Organiza y arregla tu casa para hacerla lo más atractiva posible. Revisa los jardines y exteriores para que estén limpios y bien cuidados. El interior también debe estar impecable. La limpieza es lo más importante de todo, especialmente cuando se espera un comprador. La mayoría de los consumidores son visuales. Si les gusta lo compran. En general, la casa debe estar lo más despejada posible por dentro. Si hay demasiados muebles o adornos, da la sensación de un espacio pequeño, aunque éste no lo sea. Es por esa razón que las casas modelos tienen pocos muebles.
Prepárate para hablar sobre cualquier falta que tenga su casa. Los vendedores están obligados a divulgar los problemas que tiene la casa, tales como goteras en el techo, desniveles y problemas eléctricos, entre otros. No hay ninguna ventaja en esconder las cosas, porque si el comprador es serio cualquier problema será identificado al inspeccionar la casa. Lo correcto es ser honesto. No tomes a mal si el corredor de bienes raíces, ‘Realtor’ o comprador dice algo negativo de la casa. Aunque es normal que nos desagrade, porque se trata de nuestro hogar, hay que mantener la objetividad.
Recuerda que un experto planificador hipotecario puede servirle de apoyo también al comprador en el aspecto financiero. Le podrá presentar las diferentes alternativas que existen para que ambos puedan adquirir su nuevo hogar.
Este proceso es sencillo y ahora el mercado tiene intereses y productos hipotecarios sumamente bajos y competitivos que pueden ayudarte de forma paralela a adquirir y vender tu hogar de forma más rápida y ágil.
Fuente: El Nuevo Día Construcción.
Tanto Joyner como Brito ven con optimismo el 2012 y piensan que las ventas de unidades de vivienda serán similares a las del 2011.
Por: Brenda A. Vázquez Colón
publicado en El Nuevo Día Construcción
Este año que está próximo a culminar ha sido una sorpresa positiva para la industria de la construcción y bienes raíces, ya que logró mejores cifras de las anticipadas, lo que pronostica el comienzo de una recuperación.
Este resultado se le atribuye, entre otras razones, a la ayuda provista por los incentivos bajo el Programa de Impulso a la Vivienda que comenzó en septiembre de 2009 y se extendió hasta diciembre del 2012. Entre el 1 de enero y 30 de noviembre de 2011 se otorgaron $133 millones en Bonos para Gastos de Cierre a un total de 22,369 participantes, quienes recibieron una ayuda promedio de $6,000.
Según George Joyner, director ejecutivo de la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda (AFV), la asistencia del “Down Payment” y Bono de Gastos de Cierre benefició a 915 participantes en agosto de 2011, 988 en septiembre, 944 en octubre y 960 en noviembre. Este año el incentivo de la Segunda Hipoteca se les otorgó a 5,470 participantes. En octubre se beneficiaron 193 personas, mientras que en noviembre la cifra fue de 171. Estos números demuestran que ha continuado la venta de propiedades, aún en el mes de noviembre, cuando generalmente se experimenta una desaceleración.
Los beneficios bajo el Programa de Impulso a la Vivienda incluyen cero cargos por sellos y comprobantes en la compra de una propiedad nueva, 50% de descuento en los cargos de sellos y comprobantes en escrituras de cancelación de hipoteca y cero pago de la contribución sobre la propiedad por cinco años. La Ley de Transición del Programa Impulso a la Vivienda estipula que las ganancias de capital a largo plazo en la venta de toda residencia principal, están exoneradas del pago de contribuciones sobre ganancias de capital.
Los resultados de las ventas de las unidades que se informaron hasta octubre de este año mostraron un aumento en los pasados dos meses, con la venta de 936 de unidades existentes en septiembre para un total de 82 unidades más que en agosto.
Por otra parte, en octubre se vendieron 1,106 propiedades residenciales. Esta tendencia también se observa en las unidades de nueva construcción, renglón en el cual se registraron 214 ventas en septiembre y 242 en octubre.
“Todavía no hemos recibido los resultados de las ventas de noviembre, pero creemos que se mantuvo el mismo ritmo de la otorgación de los Bonos de Gastos de Cierre y Segundas Hipotecas en octubre”, estima Joyner.
Estas ventas son reportadas al Comisionado de Instituciones Financieras y no incluyen las compras realizadas con dinero en efectivo o gestionadas en cooperativas.
Sin embargo, según datos de Estudios Técnicos, la venta de cemento ha ido en marcado decrecimiento, ya que en el 2005 se vendieron 44 millones de sacos de 94 libras, lo que ha ido disminuyendo hasta llegar a 32 millones en 2008, 22 millones en 2009, 18 millones en 2010 y hasta octubre 31 de 2011, se han vendido 16 millones.
Sin embargo, el presidente de la Asociación Puertorriqueña del Concreto (APC), Emmanuel Colón Deglans, dijo que la venta del producto de la mayoría de las plantas de productores boricuas, han registrado un aumento que se ha mantenido en los últimos seis meses.
“Aún con la cantidad de la lluvia caída que interrumpe el vaciado de los camiones en los proyectos de construcción, menos productores, los números y la percepción general de nuestro sector que provee el principal material que llena las zapatas de lo que construye esta industria, hemos experimentado una leve mejoría que ronda entre un 10 y un 15% de aumento”. Señaló Colón quien añadió que la diferencia en la venta y producción de cemento incluye el almacenado, mientras que el hormigón o concreto, se atiene más a la demanda del mercado.
“La razón puede ser que nos estamos uniendo para enfrentar haberes foráneos que sacaron a muchas operaciones locales de carrera y los que quedamos dijimos; basta”. Aseguró por su parte José M. Reyes, quien ocupará la presidencia de la APC desde el 1 de enero. “Los productores boricuas estamos desarrollando consorcios de servicios que atiendan proyectos que un solo productor antes no podía servir. La APC ha unido a los productores del patio y ahora competimos contra el que sea que esté o el que venga de afuera”, añadió.
por Francis Ortiz Toro de Doral Mortgage
publicado en El Nuevo Día Construcción
Cada banco es responsable de certificar y desarrollar su propio listado de condominios aprobados.
¿Está considerando comprar o refinanciar en un condominio o “walk-up”? Pues es necesario que esté al tanto sobre los requisitos y documentos que necesita el condominio para que pueda ser certificado de acuerdo a los requisitos de los inversionistas.
Como parte de un esfuerzo y estrategia de las casas de inversiones Fannie Mae, Freddie Mac y FHA, éstos delegaron a los bancos hipotecarios la responsabilidad de revisión de todos los requisitos que necesitan los proyectos para ser certificados. Cada banco es responsable de certificar y desarrollar su propio listado de condominios aprobados.
Al momento de tomar la decisión de comprar o refinanciar debe hablar con la oficina de ventas si es proyecto nuevo; y en propiedades existentes con la Asociación de Condominios, quienes deben facilitarle la información que tiene que entregar al banco. Cada caso de inversión tiene sus requisitos. Estos son algunos de los más importantes de acuerdo a los productos de financiamiento: