El Impacto de los Desastres Naturales en los Bienes Raíces
La Contestación Correcta a la Pregunta Incorrecta
La posibilidad de un desastre natural es algo que a uno no le pasa por la mente, hasta que sucede a pesar de que cada día son más frecuentes. Huracanes, deslizamientos por lluvias, inundaciones, sequías, terremotos, son algunos de estos fenómenos y todos ellos impactan de alguna forma a los bienes raíces.
Tras el paso del huracán María la pregunta que nos hacen a diario es ¿Cuál es el porciento que han bajado los valores de las propiedades a causa del huracán?
La pregunta es incorrecta porque asume que los valores de todas las propiedades han bajado a causa del huracán María y en igual proporción. Ahora veamos la contestación correcta.
Lo primero que tenemos que poner en perspectiva es que no hay evidencia de mercado de que demuestre que los valores de todas las propiedades han bajado a causa del huracán María. Lo que sí, hemos visto es un aumento en la demanda por propiedades en algunos sectores y una baja en algunos otros.
Un estudio realizado en por RealtyTrac en 2015 reveló una reducción en valores de las propiedades localizadas en áreas de riesgo o alto riesgo de desastres en los primeros meses de ocurrido el evento. Pero paradójicamente, el estudio también revela que luego de varios meses, los valores de las propiedades en áreas de riesgo o alto riesgo de desastres tuvieron un aumento en valor significativamente mayor que las que no estaban en áreas de riesgo.
El dolor a corto plazo por lo regular se convierte en un impulso de mercado en meses posteriores al huracán. Los datos de desastres naturales en el pasado en otros países demuestran que las ventas de viviendas se detienen inmediatamente pasado el evento, pero en los meses subsiguientes se ve un aumento en el mercado de la vivienda y en el comercial.
Ejemplo de esto lo son el huracán Iván en el 2004 en Islas Cayman, Katrina en el 2005 en New Orleans y el terremoto de Sichuan, China en el 2008 y el de Chile en el 2010.
Un patrón similar es lo que ha comenzado a ocurrir en algunos sectores en la isla. Evidentemente los valores de las propiedades que sufrieron daños significativos a sus estructuras y terrenos han tenido un impacto negativo en sus valores. Pero en la mayoría de estas propiedades, los daños causados por el huracán se pueden reparar y el impacto negativo es uno temporero.
En las propiedades que los daños a la propiedad no permiten continuar su uso, esos sí tienen un impacto significativo en sus valores.
Esto se ve mayormente en las propiedades de construcción informal. En algunos casos estas propiedades pueden cambiar su uso y a causa de esto su valor aumenta considerablemente.
Varios economistas a nivel mundial llevan años analizando qué ocurre cuando la naturaleza pierde el control y estiman que, bajo determinadas circunstancias, las catástrofes pueden incluso servir como un estímulo al Producto Internacional Bruto (PIB). Mark Skidmore, es uno de los que más ha escrito sobre este tema y dice que “los desastres naturales juegan un papel importante en la actividad macroeconómica, pero no siempre en la forma en la que uno esperaría. Los efectos iniciales son sin duda negativos, pero en el mediano y largo plazo hay factores que pueden resultar beneficiosos”.
“Los fenómenos naturales causan pérdidas en el “stock de capital” de los países: se pierden casas, tiendas, puentes y otro tipo de infraestructura. El país es, en efecto, más pobre por la cantidad que se estimen los daños. Pero la urgente necesidad de reconstruir creará empleos y estimulará la actividad económica”.
En resumen, tras el paso de un fenómeno natural el impacto inicial en algunos mercados es negativo y en otros positivo. Al mismo tiempo, estos fenómenos traen consigo una serie de oportunidades que ayudarán a levantar nuestro país y a largo plazo su efecto debe ser positivo para el mercado en general con algunas excepciones.
Autor: Carlos Xavier Vélez, MAI, SRA, BCA, CMEA, CCIM, MRICS, Tasador de Bienes Raíces
Publicado en Mortgage Bankers Association of Puerto Rico. Visitado el 9 de julio de 2018.