En momentos en que el alza en los intereses ha golpeado al sector de los bienes raíces en la Isla, la Cámara de Representantes se apresta a radicar el Proyecto de la Cámara 1416, que impondría nuevos requisitos al cierre de la compraventa de propiedades en efectivo, herencia o donación, lo que representantes del sector consultados por EL VOCERO aseguraron encarecerá el proceso.
La medida, presentada por el presidente del cuerpo legislativo, Rafael “Tatito” Hernández, había sido declarada inconstitucional por el tribunal, y se radicó nuevamente con disposiciones que los representantes del sector aseguran que son más peligrosas.
El abogado financiero Rafael Ferreira Cintrón, es el portavoz de los componentes del mercado de los bienes raíces, que incluye corredores de bienes raíces, investigadores de título, notarios y pasados integrantes de la Junta Examinadora de Vendedores y Corredores de Bienes Raíces.
Según explicó, la medida encarece el cierre, no solo de propiedades bajo compraventa, sino también la división de bienes gananciales y las herencias, que estarían obligadas a presentar una tasación y una mesura. Expuso que la medida exige que el comprador certifique la procedencia de los fondos o presente seis estados de cuenta para evidenciar de dónde provienen los fondos. De no tenerlo, vendría obligado a presentar una declaración jurada, que Ferreira Cintrón entiende es una invasión directa a la privacidad del comprador.
“Nadie va a un notario con $100,000 en efectivo para la compra de una propiedad. Ese dinero va en un cheque de gerente y la banca ya tiene sus reglamentos para velar este tipo de transacción. Ahora quieren transferir la responsabilidad de velar al notario, la cual no les corresponde. Hay muchas personas que han ahorrado por años para hacerse de su terreno o su hogar”, afirmó Ferreira Cintrón.
“Ya muchas transacciones con financiamiento se están afectando porque no cualifican ante el alza en los intereses, lo que va a seguir sucediendo. A esa crisis ahora añaden estos nuevos requisitos que afectan procesos de divorcios, herencia, donaciones, es la tormenta perfecta contra el sector de bienes raíces”, abundó, tras asegurar que también dilata los procesos, de 30 días a sobre 90 a 120 días.
Según Ferreira, el propósito legislativo persigue detener prácticas de pasar dinero por debajo de la mesa, lo que aclaró que es difícil porque nadie conoce los procesos entre partes particulares, además de que la persona puede comprar o vender un activo al precio que desee.
“Eso es un derecho constitucional. Una transacción entre dos personas es entre esas dos partes, no puede condicionarse a un tercero. Este es un país donde se separa la industria privada del gobierno y el estado no tiene que meterse en lo más mínimo”, sostuvo el licenciado.
Reaccionan los realtors
Con los argumentos de Ferreira Cintrón coincide la presidenta de la Asociación de Realtors, Rubi González, quien entiende que la medida puede ser detrimental para el consumidor y para la industria en general.
Para González, incluir como nuevos requisitos el informe de tasación, el plano de mensura y la certificación de procedencia de los fondos —en la planilla que presentan los notarios al Departamento de Hacienda cuando realizan transacciones relacionadas con la segregación, agrupación o traslado de titularidad de bienes inmuebles en ventas en efectivo— no solo encarece el proceso, sino que dilata la transacción.
“Esta medida no tiene ni principio ni final. Las partes acuerdan el precio. En este momento, en que las transacciones de compraventa en los bancos se está reduciendo, es otro golpe al sector de los bienes raíces. Aquí muchos legisladores, la banca y el pueblo están bien proactivos en contra de la aprobación de la medida”, aseguró la realtor.
Indicó que ya existen los mecanismos en el gobierno para velar este tipo de transacción y medidas para allegar fondos al gobierno, como está haciendo el Centro de Recaudación de Ingresos Municipales (CRIM).
Por su lado, el realtor Milton Serrano Junior, entiende que es una intervención del estado que perjudica el ritmo natural del negocio de bienes raíces y tiene un efecto adverso en la apreciación de los bienes inmuebles.
Apuntó que la propuesta afecta el patrimonio de las familias puertorriqueñas y provoca demoras en el trámite de compraventa de propiedades y un cargo adicional oneroso para los vendedores y compradores.
Afirmó que los gastos adicionales, que significarían miles de dólares en transacciones residenciales en muchos de los casos, harán que la transacción no sea viable.
“Estos nuevos requerimientos son una intromisión indebida e inconstitucional del estado en las negociaciones de propiedades inmuebles privadas entre los ciudadanos que participan de dichas transacciones, ya que su efecto crea una disonancia cognitiva que afecta las expectativas de las partes creando fricción y dudas en una decisión ya tomada libre y voluntariamente”, puntualizó.
Planteó que hay limitación en el número de profesionales que se necesitan para dar cumplimiento a estos nuevos requisitos.
“En la actualidad, estos profesionales ya confrontan dificultades para presentar con agilidad y prontitud las evaluaciones que llevan a cabo”, indicó.
Ambos realtors entienden que esta legislación afecta las transacciones de emergencia, a las que los propietarios recurren para operaciones quirúrgicas y tratamientos de salud y para evitar la pérdida por situaciones de quiebra o desempleo inesperado, entre otros motivos que se manejan a diario en el País.
Banca hipotecaria
La presidenta de la Asociación de Banca Hipotecaria, Luzmarie Vélez, entiende que el interés del estado en evitar que las personas dejen de informar el monto real de las transacciones en efectivo o que informen valores más bajos para evadir responsabilidades contributivas, no necesariamente se subsana con este proyecto de ley.
“Esta medida no impulsa el sector de los bienes raíces ni el desarrollo económico de la Isla. La misma impone al notario el deber de fiscalizar lo que no le corresponde, cargas económicas adicionales y dilata los procesos. Impacta a todos los componentes del sector”, puntualizó.
Publicado en El Vocero el 9 de diciembre de 2022
