Los Pro y Contras del Reverse Mortgages

Para dueños de casas de 62 años o más, un “Reverse Mortgages” puede parecer una forma excelente de tener acceso al “equity” de su hogar, generando el muy necesitado ingreso de retiro. Después de todo, el préstamo típicamente no tiene que ser pagado mientras el deudor viva en la casa o hasta que la casa se venda.

Distinto a la hipoteca convencional llamada “forward” donde el prestatario da el dinero que generalmente no es tributable y no afecta los beneficios del Seguro Social o Medicare.

Para una persona de 62 años o más que desee usar su casa para suplementar su flujo de efectivo y no tiene que preocuparse por presupuestar por repagarlo, es un producto interesante. Pero antes de apresurarse a aplicar para una hipoteca “reverse”, tenga en consideración que este tipo de préstamos tiene sus desventajas.

Los cargos por cierre y costos pueden ser profundos y si está pensando en dejar su casa en dos o tres años, este no es un modo prudente financieramente de extraer dinero de su casa. En tal caso, un préstamo sobre el “capital” de su casa sería una opción más barata.

Las probabilidades son altas de que una hipoteca reverse sea un mejor negocio para el que presta que para usted.

Considere estos puntos básicos antes de firmar:

1. Tipo de hipoteca reverse

2. Cuánto dinero puede tomar prestado

3. Tasas de interés

4. Costos de seguros y otros cargos

5. El costo de servicio

6. Como extraer el dinero

Tipos de Reverse Mortgage

1. De un solo propósito

2. Propietario

3. “home equity conversión”

Algunas entidades gubernamentales locales y estatales ofrecen hipotecas “reverse single purpose”. Son usualmente préstamos a bajo costo, pero son generalmente accesibles para personas con ingresos bajos o moderados. También tienen que ser usadas para propósitos específicos tales como reparaciones al hogar, mejoras o contribuciones a la propiedad.

Las hipotecas de propiedad son préstamos privados respaldados por las compañías que los mercadean.

Los “Federally Insured Home Equity Conversion Mortgages”, HECM, respaldadas por el Departamento de Vivienda y desarrollo Hurbano o HUD representa el 90% de todos los “reverse mortgage0s” de acuerdo con el National Reverse Mortgage Lenders Association.

HECM’s y Las Hipotecas de Propiedad normalmente no tienen requisitos de ingresos y pueden ser usados para cualquier propósito. Pero ellos generalmente tienen altos costos y normalmente requieren al que toma prestado reunirse con un consejero de vivienda independiente aprobado por el gobierno antes de aplicar.

¿Cuánto puede tomar prestado?

Generalmente, mientras más alto sea el valor de su casa, menos deba y mientras mayor sea usted, mayor será la cantidad de dinero que puede extraer de la propiedad, recuerde, la casa debe ser su residencia principal.

La cantidad que usted puede extraer depende también de las tasas de interés prevalecientes, de los cargos del préstamo y del valor de tasación de su casa o de los limites para el área establecidos por la Federal Housing Administration (FHA), la que sea menor.

La FHA no limita el valor de casas cualificadas para una HECM reverse mortgage. Un tasador determina el valor de la casa. Sin embargo, FHA traza limites a la cantidad que puede tomarse prestada. Comenzando en enero de 2009 el límite de préstamo es $417,000.

Primas de seguros y otros cargos

Hipotecas “reverse” respaldadas por la FHA requieren que los prestadores pidan primas de seguro. Las personas que solicitan el préstamo pagarán de entrada el 2% del máximo de la cantidad del préstamo más una prima de 0.5% anual que se acumula en una base mensual la cual se añade al balance pendiente.

También deben pagar por la tasación, reporte de crédito, seguro de titulo, cargos legales y “recording fees”, tal como tendrían que pagar por cualquier otra hipoteca.

La nueva ley de rescate de vivienda limita los cargos para “HECM reverse mortgage” a 2% de un préstamo hasta de $200,000, más 1% de cualquier porción mayor de $200,000. Los gastos de originación tienen un tope de $6,000, pero en un futuro este tope será atemperado a la inflación. En un préstamo de $200,000 significa $4,000 en cargos de originalidad en adición a otros costos del préstamo.

Como Retirar Dinero

Se puede obtener una suma total o puede obtener una línea de crédito de la cual usted puede retirar o puede obtener lo que se conoce como un “annulty-like arrangement” que le va a pagar a usted una cierta cantidad fija por vida y usted nunca tiene que hacer un pago.

Usted también puede obtener una combinación de línea de crédito mas pagos mensuales por el tiempo que viva o por un termino de tiempo especifico. En todo caso, el ingreso de un “reverse mortgage” es libre de impuestos.

Hay ventajas y desventajas en todas estas opciones. El pago de la suma total puede ser ideal para aquellas personas dueños de casas que aun deben dinero de una hipoteca regular, pero que desearían pagarla y librarse de los pagos mensuales. Las desventajas es que usted acumularía más intereses en el préstamo por un mayor espacio de tiempo.

Algunas personas optan por la línea de crédito y retiran dinero solamente cuando lo necesitan.

El arreglo “annulty-like” es ideal para las personas que necesitan un flujo regular de ingreso ya sea para suplementar el ingreso existente o para pagar facturas y gastos.

Lo bueno es que usted puede obtener este pago por vida, que puede trabajar en su favor si usted vive más de lo que los estimados actuariales proyectan. Si usted recibe más pagos de los que vale su hogar, usted o sus herederos no deberían más que el valor de su casa. Lo malo: no quedará nada para sus herederos.

Los dueños de hogar que estén considerando un “reverse mortgage” no deben tomar la decisión a la ligera. Generalmente estas son más costosas que otros préstamos.

Fuente: Negocios, El Vocero. Puerto Rico: 1 de junio de 2009

Conoce más sobre el tema:

The Complete Guide to Reverse Mortgages:
Turn Your Home Equity into Instant Income!

Author: Tyler and Tammy Kraemer
Publisher: Adams Media Corporation
ASIN: 1598692151