La compraventa

Al comprar una casa, necesitas un acuerdo, el contrato de compraventa. Este establece las reglas básicas para la compraventa, el precio de venta y los términos de la transacción tales como: el título de propiedad legal, financiamiento, inspecciones, información del vendedor y asignación de los costos de liquidación.

“El contrato de compraventa es la herramienta legal que vincula a las partes en la transacción. Generalmente protege a cada una de las partes, asegurando un título claro, un hogar que cumpla con los estándares del comprador y la transferencia de fondos apropiada”, dijo Wilma Soto, vicepresidenta auxiliar y gerente de la región metro de FirstMortgage. Varios elementos esenciales en la tramitación del financiamiento de una compraventa son:

1. Precualificación- Permite identificar la cantidad del préstamo hipotecario para la cual eres elegible y evaluar distintos escenarios que te permitirán enfocarte en las propiedades que están dentro de tu capacidad adquisitiva, antes de buscar una propiedad. “En First Mortgage puedes hacer tu precualificación en cualquiera de nuestras sucursales o en la página de precualificación al instante, accediendo a 1firstbank.com”, comentó Soto.

2. Tasación– Instrumento de negociación a la hora de comprar, refinanciar o vender. Recoge un análisis de las ventas comparables y listas competitivas dentro del mercado donde ubica la residencia. Aplicable a la hora de realizar mejoras sustanciales a la propiedad.

3. Puntuación de crédito o “credit score”– Es uno de los factores que más influye al determinar el tipo de financiamiento que una institución financiera te otorga, la tasa de interés que ofrecerá y las garantías que requerirá como parte de la transacción. La puntuación fluctúa desde 350 puntos en su nivel inferior, hasta los 850 puntos, en su punto máximo.

4. Solicitud de préstamo– Existen varias alternativas de financiamiento en el mercado. Para determinar cuál te conviene, adjunta toda la documentación pertinente. En casos de compraventa se incluye el contrato, y evidencia de la opción entregada (cheque cancelado o “escrow” con el vendedor o realtor).

5. “Loan estimate”– Una estimación de los términos de la transacción propuesta para que el prestatario determine si continúa con la transacción. Se entrega tres días hábiles después de la presentación de su solicitud de préstamo.

6. “Closing disclosure”– Ofrece detalles claros sobre los cargos del préstamo para que el consumidor entienda los costos de la transacción. El consumidor debe recibir una copia por lo menos tres días hábiles antes del cierre.

7. Gastos de cierre– Por lo general los gastos de cierre no se incorporan al financiamiento de la propiedad y dependen de la cantidad del préstamo.

a. El vendedor debe pagar: La comisión de los agentes de bienes raíces (si aplica), los honorarios de la compraventa, sellos de la escritura original de la compraventa, honorarios, sellos y comprobantes, entre otros.

b. Al comprador le corresponde pagar: La tasación, honorarios, sellos y comprobantes de la escritura de hipoteca, sellos y comprobantes de la copia certificada de la escritura compraventa, estudio de título, “plot plan”, entre otros.

Artículo publicado en construccion.elnuevodia.com el 2 de febrero de 2018

Podemos aprender de lo errores cometidos por nuestros errores como agente inmobilario o por los cometidos por otros agentes inmobiliario, y podremos superarlos si realizamos un esfuerzo especial por no cometerlos.

1. Empezar a promover un inmueble sin convenio firmado. (Si no tienes un documento firmado por el propietario de la casa que se va a promover, en donde se establezca la forma de trabajar de la Agencia Inmobiliaria, donde esté establecido el precio de la propiedad y el pago de los servicios, no has acabado de captar la casa, ocupamos terminar el trabajo con la exclusiva.

2. Tomar pésimas fotografías. (Una vez captada la propiedad es muy importante platicar con el dueño acerca de la limpieza de la vivienda en el tiempo que se esté promoviendo el inmueble y acordar una fecha para acudir a tomar las fotografías que ya quedaran para la promoción en la páginas de internet, hay que tener mucho cuidado que no aparezcan personas, sanitarios sucios o descubiertos o cocinas llenas de sartenes y comida. Recuerden la primera impresión jamás se olvida.

3. No tomar los datos de los prospectos. (Existen Asesores Inmobiliarios que son muy buenos escuchando al cliente y en asesorarlos, pero que creen, no toman los datos del interesado y con esto lo unico que estan haciendo es trabajar sin un plan de ventas, es necesario y recomendable tener un sistema que nos permita organizar a todos nuestros prospectos para poder dar un seguimiento y así poder medir también nuestro trabajo.

4. Agendar cita y olvidar capturarla en tu Agenda Personal. (Sabemos que como asesor tenemos demasiadas cosas en la mente y demasiado trabajo, sin embargo nunca debemos de olvidar que todo lo que hacemos es para el único fin de tener nuestra agenda llena de citas ya sea para CAPTAR o para MOSTRAR propiedades, si como asesor olvidas una cita quedarás muy mal con tus clientes y habrá quien no quiera saber mas de los servicios que brindas.

5. No conocer la propiedad, o la ficha técnica completa de la propiedad que estás promoviendo. (Es muy importante saber información fresca o bien estar actualizados de lo que estamos ofreciendo en venta, en caso contrario vas a quedar mal con el cliente ( comprador ) y al no poder aclarar las dudas de la situación legal de la vivienda, ya de inicio estas dando un mal servicio, y luego resulta que al querer hacer la cita de separación te das cuenta que la propiedad ya se encontraba separada o que no entra en el tipo de crédito del comprador.

6. Captar una propiedad sin haber hecho un estudio de valor de la misma. (No se trata de captar por captar, eso habla muy mal de asesor, y aparte solo estaremos llenando nuestra página web con propiedades invendibles. Asesor, es muy importante que ASESOREMOS al cliente de cuanto es el valor real de su propiedad antes de firmar cualquier exclusiva y esto lo podemos hacer ofreciéndole al dueño un estimado de valor llamado también PRE-AVALUÓ para que el y nosotros estemos cocientes de como se están manejando los valores de propiedades en la zona de acuerdo al mercado actual.

7. Recibir la llamada y no escuchar al cliente. (Hay asesores que se quedaron en la época de las ventas del llamado MEROLICO (parlachin), esto actualmente ya no es así, es muy importante que al recibir la llamada, primero escuches la información que requiere el interesado, le proporciones únicamente la información requerida y después lo asesores de acuerdo a su tipo de crédito, zona de interés y presupuesto.

8. Olvidar dar seguimiento a nuestra agenda diaria y solo trabajar con lo que vaya saliendo. (Es muy importante todos los días abrir nuestra agenda electrónica, o nuestra agenda de apuntes para poder dar seguimiento a los clientes anteriores que nos solicitaron información de alguna propiedad y confirmar si les llego la información de la casa de su interés, o bien si desean acudir a la cita para mostrarles el inmueble, en caso contrario, se debe volver a re agendar una llamada para continuar con el seguimiento del cliente, siempre y cuando sea un buen prospecto y este realmente interesado.

9. Agendar citas sin haber pre calificado perfil del cliente. (Ya escuchaste al interesado, lo asesoraste, le diste el seguimiento y agendaste la cita, y crees que ya has hecho lo correcto pues te recuerdo que hay que pre calificar al cliente, antes de agendar la cita debes asegurarte de que sea sujeto a crédito y que esté interesado en adquirir la vivienda en un tiempo de máximo de 2 meses, de los contrario solo estarás siendo asesor de recorridos por la ciudad.

10. Dejar de venderte como asesor. (debemos saber que un asesor debe estar siempre muy presentable, vestimenta limpia y agradable, zapatos limpios, traer siempre en la cartera nuestras tarjetas de presentación para ofrecerles a nuestros clientes vendedores, clientes compradores y porqué no, a nuestros conocidos o gente externa que desee de nuestros servicios.

Publicado en GerenciaRedBlog.com el 25 de junio de 2015

¡Disfruta el mundo fascinante de Bienes Raíces en Puerto Rico!

Así que, tienes tu licencia de corredor o vendedor de bienes raíces. ¿Y ahora qué?
En el Instituto hemos diseñado varios seminarios para los corredores y los vendedores que se inician en el negocio de bienes raíces.
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Yes, there is a field called Financial Therapy
by Mara Liz, Founder & Financial Coach

And it has nothing to do with crunching numbers…

If money was your lover, how would you describe your relationship with it? Chaotic, under control, love-and-hate?

You may not have thought about it like this, but we all have a relationship with money.

The problem is that it is largely unconscious and it drives our money behaviors.

We used to hunt for food. Now we hunt for money. Just as the absence of food triggers fears and anxieties, money does too.

There is a field called Financial Therapy/Money Coaching and I want to tell you about it.

• It is not about how much money you have
• It is not about crunching numbers
• It is not about having a great financial plan

It is about understanding why you handle money the way you do and why it triggers you the way it does.

Money Coaching

Money Coaching is a modality of Financial Therapy.

It helps people understand and become more present to their patterns and behaviors around money.

It follows a step-by-step process that provides you with a complete map and understanding of your unconscious money patterning.

You learn how you are hardwired around money, how these patterns manifest in your life, how they are impacting you, and which present the most challenges.

With this new understanding and awareness in place, you can then move beyond your unconscious “operating system” and build a new, healthy, conscious and empowered relationship with money.

About Money Coaches

Our intention as Money Coaches is to help transform the individual and the collective consciousness around money through education, awareness, and empowerment.

We facilitate this through one-on-one coaching, couples coaching, workshops, and talks.

If you want to learn more about Money Coaching and how it can serve you, your relationship and/or your organization, you can schedule a complimentary 20-minutes consultation here.

P.S. “Until you make the unconscious conscious, it will direct your life and you will call it fate” ~ Carl Jung

¡Derecho a la mediación, No permitas te dejen sin hogar!

Núm. Ley 184 del año 2012

Ley Núm. 184 de El 17 de agosto de 2012 se creó la Ley Núm. 184 Ley para insertar el proceso de mediación Compulsoria y Preservación de tu Hogar en los procesos de Ejecuciones de Hipotecas de una Vivienda Principal.

            A continuación, redacción parcial de esta ley: La crisis económica en Puerto Rico ha afectado grandemente a nuestra ciudadanía, quienes se han visto privados de su derecho propietario de poder tener su residencia propia.

Los préstamos hipotecarios contienen en su mayoría cláusulas de aceleración y otros procesos para asegurar la acreencia por parte del acreedor hipotecario.

La ciudadanía en general desconoce los tecnicismos y los procesos complejos de todas las obligaciones legales incurridas en un préstamo hipotecario, requiere de mayor orientación sobre dichos procesos.

Considerando todo lo anterior, la Administración del Presidente Barack Obama creó el programa “The Making Home Affordable Program (MHP) para ayudar a aquellos deudores hipotecarios a poder refinanciar o modificar sus préstamos mediante dos programas:

1. A)“Home Affordable Refinance Program (HARP):

Ofrece refinanciamiento a intereses más bajos a aquellos dueños  de viviendas con préstamos garantizados por Fannie Mae o Freddie Mac, incluyendo aquéllos que deben hasta un poco más del valor real de su vivienda.

1. B)“Home Affordable Modification Program (HAMP):

Ofrece a aquellos deudores hipotecarios el proveerle incentivos al modificar sus préstamos, reduciendo el interés del préstamo, extendiendo el tiempo del mismo o reduciendo los pagos de la hipoteca de la propiedad hasta un 35% del ingreso bruto.

El Congreso de los Estados Unidos sometió el Proyecto del Senado 2912, titulado “Foreclousure Mandatory Act of 2009”, con el propósito de obligar a que todo deudor hipotecario con garantías federales tenga que someterse compulsoriamente a un proceso de mediación,  previo a la ejecución de la hipoteca por parte del acreedor hipotecario.

El Gobierno Estatal, al igual que el Gobierno Federal, debe colaborar y buscar alternativas que logren disminuir los procesos de ejecución de hipotecas y evitar al máximo posible que nuestros ciudadanos sigan perdiendo sus propiedades.  La realidad es que estas alternativas existen y el público las desconoce.

En los Estados Unidos de América nueve Estados han aprobado estos procesos de mediación ante los tribunales de justicia o mediante procesos  no judiciales compulsorios con el propósito de buscar y evitar  tener que llevar a cabo un proceso de ejecución de hipoteca por parte del banco o institución crediticia.

A tenor con lo antes indicado, es imprescindible que la Asamblea Legislativa  de Puerto Rico cree una Ley con el propósito de crear un proceso de mediación compulsoria ante los tribunales de Puerto Rico o ante los foros administrativos correspondientes, previo a llevar un proceso de ejecución de hipoteca (foreclousure) de cualquier propiedad principal de vivienda en Puerto Rico por cualquier entidad bancaria.  Entiéndase propiedad principal de vivienda como aquella que se usa como hogar principal, no (second home), y que para fines de contribuciones sobre bienes inmuebles es la primera residencia o aquella que gozaría de aplicar en cada caso de una exención contributiva.

Esta Ley se conocerá por el Título Corto “Ley para Mediación Compulsoria y Preservación de tu Hogar en los procesos de Ejecuciones de Hipotecas de una Vivienda Principal”.

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