¡Derecho a la mediación, No permitas te dejen sin hogar!
Núm. Ley 184 del año 2012
Ley Núm. 184 de El 17 de agosto de 2012 se creó la Ley Núm. 184 Ley para insertar el proceso de mediación Compulsoria y Preservación de tu Hogar en los procesos de Ejecuciones de Hipotecas de una Vivienda Principal.
A continuación, redacción parcial de esta ley: La crisis económica en Puerto Rico ha afectado grandemente a nuestra ciudadanía, quienes se han visto privados de su derecho propietario de poder tener su residencia propia.
Los préstamos hipotecarios contienen en su mayoría cláusulas de aceleración y otros procesos para asegurar la acreencia por parte del acreedor hipotecario.
La ciudadanía en general desconoce los tecnicismos y los procesos complejos de todas las obligaciones legales incurridas en un préstamo hipotecario, requiere de mayor orientación sobre dichos procesos.
Considerando todo lo anterior, la Administración del Presidente Barack Obama creó el programa “The Making Home Affordable Program (MHP) para ayudar a aquellos deudores hipotecarios a poder refinanciar o modificar sus préstamos mediante dos programas:
- A)“Home Affordable Refinance Program (HARP):
Ofrece refinanciamiento a intereses más bajos a aquellos dueños de viviendas con préstamos garantizados por Fannie Mae o Freddie Mac, incluyendo aquéllos que deben hasta un poco más del valor real de su vivienda.
- B)“Home Affordable Modification Program (HAMP):
Ofrece a aquellos deudores hipotecarios el proveerle incentivos al modificar sus préstamos, reduciendo el interés del préstamo, extendiendo el tiempo del mismo o reduciendo los pagos de la hipoteca de la propiedad hasta un 35% del ingreso bruto.
El Congreso de los Estados Unidos sometió el Proyecto del Senado 2912, titulado “Foreclousure Mandatory Act of 2009”, con el propósito de obligar a que todo deudor hipotecario con garantías federales tenga que someterse compulsoriamente a un proceso de mediación, previo a la ejecución de la hipoteca por parte del acreedor hipotecario.
El Gobierno Estatal, al igual que el Gobierno Federal, debe colaborar y buscar alternativas que logren disminuir los procesos de ejecución de hipotecas y evitar al máximo posible que nuestros ciudadanos sigan perdiendo sus propiedades. La realidad es que estas alternativas existen y el público las desconoce.
En los Estados Unidos de América nueve Estados han aprobado estos procesos de mediación ante los tribunales de justicia o mediante procesos no judiciales compulsorios con el propósito de buscar y evitar tener que llevar a cabo un proceso de ejecución de hipoteca por parte del banco o institución crediticia.
A tenor con lo antes indicado, es imprescindible que la Asamblea Legislativa de Puerto Rico cree una Ley con el propósito de crear un proceso de mediación compulsoria ante los tribunales de Puerto Rico o ante los foros administrativos correspondientes, previo a llevar un proceso de ejecución de hipoteca (foreclousure) de cualquier propiedad principal de vivienda en Puerto Rico por cualquier entidad bancaria. Entiéndase propiedad principal de vivienda como aquella que se usa como hogar principal, no (second home), y que para fines de contribuciones sobre bienes inmuebles es la primera residencia o aquella que gozaría de aplicar en cada caso de una exención contributiva.
Esta Ley se conocerá por el Título Corto “Ley para Mediación Compulsoria y Preservación de tu Hogar en los procesos de Ejecuciones de Hipotecas de una Vivienda Principal”.
Por ello debemos conocer sobre la Ley de Controversias y Estados Provisionales de Derecho (Ley 140 de 23 de julio de 1974). Un procedimiento sencillo y rápido para que los ciudadanos y las ciudadanas puedan resolver ciertas controversias en los tribunales sin necesidad de recurrir a otros procedimientos más complicados ni de tener que hacerlo mediante abogado.
Las normas federales establecen que el acreedor debe asistir al deudor en el proceso de cumplimentar la solicitud de mitigación de pérdidas. Sin embargo, la experiencia de los deudores en este proceso es que no reciben del banco la ayuda necesaria para poder completar los requisitos de documentación, volviendo el proceso en uno oneroso que puede resultar en una denegación de la mitigación de pérdidas. La denegación del proceso de “loss mitigation”, debe conducir, entonces, al inicio de un proceso de ejecución de la hipoteca.Sin embargo, la práctica prevaleciente de estos acreedores es que, aunque el deudor se encuentre en el proceso de cualificación del programa de mitigación de pérdidas, los abogados del banco inician procesos legales de demanda en cobro de dinero y ejecución hipotecaria. Esta práctica, conocida como dual tracking, es abusiva y debe repudiarse.