Nuestro Instituto Sylvia Realty les desea a todos que pasen un día de Acción de Gracias en familia lleno de Amor y Reflexión.
Demos gracias por todas las bendiciones que nuestro gran Dios nos concede y compartamos parte de nuestras bendiciones con aquellos que tienen menos que nosotros.
¡Bendecidos!
M. Sylvia Torres
Arrendadores presentan opciones ante el desahucio. Sugieren medidas que beneficien a ambas partes.
Una buena comunicación entre el arrendador y el inquilino, así como leyes más claras y la creación de un banco de datos pudieran evitar que muchos casos de atrasos en pagos de renta lleguen a los tribunales y se conviertan en desahucios, opinaron ayer representantes de los dueños de propiedades residenciales.
Rosita Alicea, presidenta de la Asociación de Arrendadores de Bienes Inmuebles (AABI), indicó que la situación ha mejorado mucho para los dueños de propiedades desde que se aprobó la Ley 86 de 2011, pues ya los arrendatarios no se quedan viviendo la propiedad uno o dos años sin pagar. “Ahora, en menos de 90 días, la persona que incumpla el contrato podría estar fuera”, destacó Alicea.
No obstante, reconoció que hay personas que, sobre todo, después del huracán María se han quedado sin empleo o generan menos ingresos, y por ello más propietarios requieren ahora un seguro al momento de arrendar la vivienda. Explicó que la póliza la adquiere el inquilino, y le asegura el pago de hasta tres meses de renta al dueño, en caso de que el arrendatario incumpla con su responsabilidad.
“Ese seguro es una protección para ambas partes, y tiene un costo razonable. Si una persona pierde el empleo, podría hablar con su arrendador para activar el seguro. Serían 90 días que tendría para buscar un nuevo trabajo y seguir pagando”, manifestó Alicea, quien lamentó que muchos propietarios desconozcan de la existencia de ese seguro.
De otro lado, indicó que la AABI propondrá que se delimite por ley la obligación de cada una de las partes en caso de futuros eventos atmosféricos.
El proyecto lo someterán ante la Asamblea Legislativa durante la próxima sesión ordinaria, y busca, entre otras cosas, que se clarifique si el inquilino tiene la responsabilidad de pagar la renta si la energía eléctrica no regresa a la vivienda por un tiempo prolongado.
“Eso es un punto neurálgico que cada arrendador trabajó a su mejor entender, pero hace falta trabajar un proyecto para el bienestar de ambas partes y que los dos queden protegidos”, indicó Alicea.
Por su parte, Eddie López, presidente de la Asociación de Realtors de Puerto Rico, reconoció que el proceso de desahucio se ha agilizado en los últimos años, pero dijo que, “si las leyes fueran más estrictas y se hicieran cumplir, el proceso fuera más justo y efectivo”. “Aquí, las reglas no son claras y no se cumplen, y se convierte en un problema resolver la situación (de falta de pago)”, señaló.
Propuso estandarizar los contratos de compraventa y los de alquiler, de modo que todas las partes sepan a qué atenerse, y señaló que en el estado de la Florida -donde también ejerce-, los contratos de compraventa son estándares. “Hay quienes piensan que en Puerto Rico no sería efectivo porque cada caso es distinto. Pero yo pienso que se puede estandarizar en la mayoría de los casos, y cuando surjan excepciones, la relación entre las partes podría establecer acuerdos”.
El abogado Ángel Cintrón dijo que siempre debe imperar “un fino balance entre ambas partes y la buena comunicación”.
Sugirió que, para minimizar el riesgo de incumplimiento de contrato, el arrendador haga una mejor investigación de los inquilinos prospectos antes de alquilarle la propiedad.
No obstante, reconoció que la tarea es complicada. “En el Credit Bureau, no suelen reportarse cómo pagan los alquileres de vivienda. Tampoco aquí hay un banco formal de datos como en Estados Unidos. Allá se arriendan más casas, y el mercado se ha sofisticado más”, manifestó el abogado.
Publicado en elnuevodia.com el 7 de agosto de 2018
Ley 109 de 30 de mayo de 2018, una nueva ley sobre códigos de construcción.
Ante el estado de vulnerabilidad de la infraestructura tras el huracán María, una nueva ley obligará revisar los Códigos de Construcción en Puerto Rico cada tres años.
Anteriormente, ese proceso estaba regido por una orden administrativa de la Oficina de Gerencia de Permisos adoptada en 2011, mediante la cual se creó el Puerto Rico Building Code, vigente hoy.
Esa normativa estableció un comité de revisión de códigos, y dispuso que se examinarían cada tres años.
No obstante, la revisión del 2014 nunca se efectuó, y desde hace siete años no se evalúan los Códigos de Construcción.
“Otorgar fuerza de ley a que los Códigos de Construcción tengan que revisarse por las agencias pertinentes y los profesionales en la industria de la construcción dentro de un término razonable de tiempo nos da mayor confianza en que la inversión que hagamos en nuestra infraestructura sea una más sólida y segura ante la eventualidad de desastres naturales”, reza el texto de la Ley 109, firmada por el gobernador Ricardo Rosselló Nevares.
Publicado en elnuevodia.com el 23 de julio de 2018
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Para establecer un sistema de información sobre los corredores, vendedores y empresas de bienes raíces en Puerto Rico, disponible en Internet.
Ley Núm. 112 del 14 de Junio de 2018 añade un nuevo inciso (o) en el Artículo 9 de la Ley Núm. 10 de 26 de abril de 1994, según enmendada, conocida como “Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces y la Profesión de Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raíces en Puerto Rico”, a los fines de ordenarle a la Junta creada al amparo de esta Ley, establecer un sistema de información y de orientación al público en general, sobre los corredores, vendedores y empresas de bienes raíces licenciadas en Puerto Rico, el cual deberá estar disponible a través de la red de Internet.
Leer Ley Núm. 112 del 14 de Junio de 2018 en LexJuris.com
La posibilidad de un desastre natural es algo que a uno no le pasa por la mente, hasta que sucede a pesar de que cada día son más frecuentes. Huracanes, deslizamientos por lluvias, inundaciones, sequías, terremotos, son algunos de estos fenómenos y todos ellos impactan de alguna forma a los bienes raíces.
Tras el paso del huracán María la pregunta que nos hacen a diario es ¿Cuál es el porciento que han bajado los valores de las propiedades a causa del huracán?
La pregunta es incorrecta porque asume que los valores de todas las propiedades han bajado a causa del huracán María y en igual proporción. Ahora veamos la contestación correcta.
Lo primero que tenemos que poner en perspectiva es que no hay evidencia de mercado de que demuestre que los valores de todas las propiedades han bajado a causa del huracán María. Lo que sí, hemos visto es un aumento en la demanda por propiedades en algunos sectores y una baja en algunos otros.
Un estudio realizado en por RealtyTrac en 2015 reveló una reducción en valores de las propiedades localizadas en áreas de riesgo o alto riesgo de desastres en los primeros meses de ocurrido el evento. Pero paradójicamente, el estudio también revela que luego de varios meses, los valores de las propiedades en áreas de riesgo o alto riesgo de desastres tuvieron un aumento en valor significativamente mayor que las que no estaban en áreas de riesgo.
El dolor a corto plazo por lo regular se convierte en un impulso de mercado en meses posteriores al huracán. Los datos de desastres naturales en el pasado en otros países demuestran que las ventas de viviendas se detienen inmediatamente pasado el evento, pero en los meses subsiguientes se ve un aumento en el mercado de la vivienda y en el comercial.
Ejemplo de esto lo son el huracán Iván en el 2004 en Islas Cayman, Katrina en el 2005 en New Orleans y el terremoto de Sichuan, China en el 2008 y el de Chile en el 2010.
Un patrón similar es lo que ha comenzado a ocurrir en algunos sectores en la isla. Evidentemente los valores de las propiedades que sufrieron daños significativos a sus estructuras y terrenos han tenido un impacto negativo en sus valores. Pero en la mayoría de estas propiedades, los daños causados por el huracán se pueden reparar y el impacto negativo es uno temporero.
En las propiedades que los daños a la propiedad no permiten continuar su uso, esos sí tienen un impacto significativo en sus valores.
Esto se ve mayormente en las propiedades de construcción informal. En algunos casos estas propiedades pueden cambiar su uso y a causa de esto su valor aumenta considerablemente.
Varios economistas a nivel mundial llevan años analizando qué ocurre cuando la naturaleza pierde el control y estiman que, bajo determinadas circunstancias, las catástrofes pueden incluso servir como un estímulo al Producto Internacional Bruto (PIB). Mark Skidmore, es uno de los que más ha escrito sobre este tema y dice que “los desastres naturales juegan un papel importante en la actividad macroeconómica, pero no siempre en la forma en la que uno esperaría. Los efectos iniciales son sin duda negativos, pero en el mediano y largo plazo hay factores que pueden resultar beneficiosos”.
“Los fenómenos naturales causan pérdidas en el “stock de capital” de los países: se pierden casas, tiendas, puentes y otro tipo de infraestructura. El país es, en efecto, más pobre por la cantidad que se estimen los daños. Pero la urgente necesidad de reconstruir creará empleos y estimulará la actividad económica”.
En resumen, tras el paso de un fenómeno natural el impacto inicial en algunos mercados es negativo y en otros positivo. Al mismo tiempo, estos fenómenos traen consigo una serie de oportunidades que ayudarán a levantar nuestro país y a largo plazo su efecto debe ser positivo para el mercado en general con algunas excepciones.
Autor: Carlos Xavier Vélez, MAI, SRA, BCA, CMEA, CCIM, MRICS, Tasador de Bienes Raíces
Publicado en Mortgage Bankers Association of Puerto Rico. Visitado el 9 de julio de 2018.