¿Interesado en vender o comprar una propiedad?

La tasación es una opinión sobre el valor de una propiedad realizada por una persona licenciada por el Departamento de Estado, como lo es un tasador. Mediante el proceso de tasación, el tasador recoge información y reconcilia la data relevante a la propiedad durante los últimos seis o doce meses.

“Obtener una tasación es primordial tanto para el propietario como para el comprador o vendedor de una propiedad porque recoge todas las características y condiciones del mercado, que son factores que influencian la determinación del valor de la propiedad. De esta manera, el consumidor estará mejor informado”, dijo Natalie Barnecett, gerente de producto de FirstBank. “La tasación nos sirve como un instrumento de negociación a la hora de comprar o vender una propiedad. Al vendedor le conviene saber el valor de su vivienda antes de ponerla a la venta. Asimismo, beneficia al comprador porque puede ajustar el precio de su oferta a valor real de la vivienda en el mercado.

El tasador analiza las características físicas de la unidad que lo llevan a una conclusión de valor lógica y clara para el cliente. Dependiendo del tipo de préstamo y transacción que esté realizando, este proceso incluye un análisis de las ventas comparables y listas de propiedades similares dentro del mercado donde ubica la residencia.

“Una tasación nos ayudaría a actuar con mayor conocimiento sobre la propiedad y las características de la misma, lo cual nos llevaría a actuar -en la mayoría de los casos- de una forma más prudente a la hora de tomar una decisión tan importante. Lo mismo es aplicable a la hora de vender o realizar mejoras sustanciales a la propiedad”, añadió.

“Al remodelar una propiedad, es recomendable que se consulte con un tasador antes de realizar una mejora sustancial a la propiedad”, recomendó la ejecutiva. “En este caso, la tasación puede ser realizada asumiendo que las mejoras ya fueron completadas por lo cual el cliente tendría una mejor idea de cuánto sería su inversión en la propiedad y cuánto aumentaría el valor de la misma después de la remodelación”.

En los últimos años, agencias federales como Fannie Mae, Freddie Mac, Veteranos y HUD están solicitando a los tasadores incluir una forma 1004MC, que obliga al tasador a realizar un estudio adicional o más detallado de las listas de propiedades puestas a la venta y ventas comparables del vecindario, para hacer un análisis más profundo sobre la situación específica en el mercado.

Artículo publicado en construccion.elnuevodia.com el 1 de marzo de 2018

La compraventa

Al comprar una casa, necesitas un acuerdo, el contrato de compraventa. Este establece las reglas básicas para la compraventa, el precio de venta y los términos de la transacción tales como: el título de propiedad legal, financiamiento, inspecciones, información del vendedor y asignación de los costos de liquidación.

“El contrato de compraventa es la herramienta legal que vincula a las partes en la transacción. Generalmente protege a cada una de las partes, asegurando un título claro, un hogar que cumpla con los estándares del comprador y la transferencia de fondos apropiada”, dijo Wilma Soto, vicepresidenta auxiliar y gerente de la región metro de FirstMortgage. Varios elementos esenciales en la tramitación del financiamiento de una compraventa son:

1. Precualificación- Permite identificar la cantidad del préstamo hipotecario para la cual eres elegible y evaluar distintos escenarios que te permitirán enfocarte en las propiedades que están dentro de tu capacidad adquisitiva, antes de buscar una propiedad. “En First Mortgage puedes hacer tu precualificación en cualquiera de nuestras sucursales o en la página de precualificación al instante, accediendo a 1firstbank.com”, comentó Soto.

2. Tasación– Instrumento de negociación a la hora de comprar, refinanciar o vender. Recoge un análisis de las ventas comparables y listas competitivas dentro del mercado donde ubica la residencia. Aplicable a la hora de realizar mejoras sustanciales a la propiedad.

3. Puntuación de crédito o “credit score”– Es uno de los factores que más influye al determinar el tipo de financiamiento que una institución financiera te otorga, la tasa de interés que ofrecerá y las garantías que requerirá como parte de la transacción. La puntuación fluctúa desde 350 puntos en su nivel inferior, hasta los 850 puntos, en su punto máximo.

4. Solicitud de préstamo– Existen varias alternativas de financiamiento en el mercado. Para determinar cuál te conviene, adjunta toda la documentación pertinente. En casos de compraventa se incluye el contrato, y evidencia de la opción entregada (cheque cancelado o “escrow” con el vendedor o realtor).

5. “Loan estimate”– Una estimación de los términos de la transacción propuesta para que el prestatario determine si continúa con la transacción. Se entrega tres días hábiles después de la presentación de su solicitud de préstamo.

6. “Closing disclosure”– Ofrece detalles claros sobre los cargos del préstamo para que el consumidor entienda los costos de la transacción. El consumidor debe recibir una copia por lo menos tres días hábiles antes del cierre.

7. Gastos de cierre– Por lo general los gastos de cierre no se incorporan al financiamiento de la propiedad y dependen de la cantidad del préstamo.

a. El vendedor debe pagar: La comisión de los agentes de bienes raíces (si aplica), los honorarios de la compraventa, sellos de la escritura original de la compraventa, honorarios, sellos y comprobantes, entre otros.

b. Al comprador le corresponde pagar: La tasación, honorarios, sellos y comprobantes de la escritura de hipoteca, sellos y comprobantes de la copia certificada de la escritura compraventa, estudio de título, “plot plan”, entre otros.

Artículo publicado en construccion.elnuevodia.com el 2 de febrero de 2018

Podemos aprender de lo errores cometidos por nuestros errores como agente inmobilario o por los cometidos por otros agentes inmobiliario, y podremos superarlos si realizamos un esfuerzo especial por no cometerlos.

1. Empezar a promover un inmueble sin convenio firmado. (Si no tienes un documento firmado por el propietario de la casa que se va a promover, en donde se establezca la forma de trabajar de la Agencia Inmobiliaria, donde esté establecido el precio de la propiedad y el pago de los servicios, no has acabado de captar la casa, ocupamos terminar el trabajo con la exclusiva.

2. Tomar pésimas fotografías. (Una vez captada la propiedad es muy importante platicar con el dueño acerca de la limpieza de la vivienda en el tiempo que se esté promoviendo el inmueble y acordar una fecha para acudir a tomar las fotografías que ya quedaran para la promoción en la páginas de internet, hay que tener mucho cuidado que no aparezcan personas, sanitarios sucios o descubiertos o cocinas llenas de sartenes y comida. Recuerden la primera impresión jamás se olvida.

3. No tomar los datos de los prospectos. (Existen Asesores Inmobiliarios que son muy buenos escuchando al cliente y en asesorarlos, pero que creen, no toman los datos del interesado y con esto lo unico que estan haciendo es trabajar sin un plan de ventas, es necesario y recomendable tener un sistema que nos permita organizar a todos nuestros prospectos para poder dar un seguimiento y así poder medir también nuestro trabajo.

4. Agendar cita y olvidar capturarla en tu Agenda Personal. (Sabemos que como asesor tenemos demasiadas cosas en la mente y demasiado trabajo, sin embargo nunca debemos de olvidar que todo lo que hacemos es para el único fin de tener nuestra agenda llena de citas ya sea para CAPTAR o para MOSTRAR propiedades, si como asesor olvidas una cita quedarás muy mal con tus clientes y habrá quien no quiera saber mas de los servicios que brindas.

5. No conocer la propiedad, o la ficha técnica completa de la propiedad que estás promoviendo. (Es muy importante saber información fresca o bien estar actualizados de lo que estamos ofreciendo en venta, en caso contrario vas a quedar mal con el cliente ( comprador ) y al no poder aclarar las dudas de la situación legal de la vivienda, ya de inicio estas dando un mal servicio, y luego resulta que al querer hacer la cita de separación te das cuenta que la propiedad ya se encontraba separada o que no entra en el tipo de crédito del comprador.

6. Captar una propiedad sin haber hecho un estudio de valor de la misma. (No se trata de captar por captar, eso habla muy mal de asesor, y aparte solo estaremos llenando nuestra página web con propiedades invendibles. Asesor, es muy importante que ASESOREMOS al cliente de cuanto es el valor real de su propiedad antes de firmar cualquier exclusiva y esto lo podemos hacer ofreciéndole al dueño un estimado de valor llamado también PRE-AVALUÓ para que el y nosotros estemos cocientes de como se están manejando los valores de propiedades en la zona de acuerdo al mercado actual.

7. Recibir la llamada y no escuchar al cliente. (Hay asesores que se quedaron en la época de las ventas del llamado MEROLICO (parlachin), esto actualmente ya no es así, es muy importante que al recibir la llamada, primero escuches la información que requiere el interesado, le proporciones únicamente la información requerida y después lo asesores de acuerdo a su tipo de crédito, zona de interés y presupuesto.

8. Olvidar dar seguimiento a nuestra agenda diaria y solo trabajar con lo que vaya saliendo. (Es muy importante todos los días abrir nuestra agenda electrónica, o nuestra agenda de apuntes para poder dar seguimiento a los clientes anteriores que nos solicitaron información de alguna propiedad y confirmar si les llego la información de la casa de su interés, o bien si desean acudir a la cita para mostrarles el inmueble, en caso contrario, se debe volver a re agendar una llamada para continuar con el seguimiento del cliente, siempre y cuando sea un buen prospecto y este realmente interesado.

9. Agendar citas sin haber pre calificado perfil del cliente. (Ya escuchaste al interesado, lo asesoraste, le diste el seguimiento y agendaste la cita, y crees que ya has hecho lo correcto pues te recuerdo que hay que pre calificar al cliente, antes de agendar la cita debes asegurarte de que sea sujeto a crédito y que esté interesado en adquirir la vivienda en un tiempo de máximo de 2 meses, de los contrario solo estarás siendo asesor de recorridos por la ciudad.

10. Dejar de venderte como asesor. (debemos saber que un asesor debe estar siempre muy presentable, vestimenta limpia y agradable, zapatos limpios, traer siempre en la cartera nuestras tarjetas de presentación para ofrecerles a nuestros clientes vendedores, clientes compradores y porqué no, a nuestros conocidos o gente externa que desee de nuestros servicios.

Publicado en GerenciaRedBlog.com el 25 de junio de 2015

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